深圳市可以辦理二手房帶押過戶的銀行

邁入擴充

新聞晨報新聞記者

從招商合作銀行深圳分行獲知

這家銀行近日取得成功派發

“帶押過戶”借款200萬余元

這也是這家銀行落地

首單二手房“帶押過戶”業務

在這以前

深圳市有包含工商銀行、建設銀行、交通銀行、農業銀行等

十幾家銀行適用申請辦理

“帶押過戶”有關業務

招商銀行廣州地區首單帶押過戶業務落地式

一直以來，二手房交易過戶之前需要商家自籌經費以提前還款原抵押借款，不僅效率不高、資產負擔過重，還存在著不確定性風險性。而“帶押過戶”容許賣方在未還清原借款的情形下順利進行房地產交易，并且在資金托管下以買家首付或信貸資金還清原借款，大大簡化了二手房交易的操作流程，減少了二手房買賣彼此之間的交易風險與經濟成本。

顧客趙先生有心選購現階段租房子住的公寓樓，但房主借款依然在按揭貸款中，趙先生精心準備的首付也不能遮蓋，促使趙先生一直難以實現“購置產業深圳市”的愿望。獲知招商合作銀行深圳分行發布“帶押過戶”業務后，趙先生第一時間聯系房主和招商合作銀行深圳分行個人信貸業務經理，變成了深圳分行該業務的第一位顧客，取得成功獲得借款。

銀行：2008年即可辦理 “只需顧客樂意的都可以做”

實際上，在招商銀行以前，已經有好幾家銀行可以辦該項業務。

“這一業務從2008年正式開始，主要原因還是銷售市場了解度低，這幾年市交易核心一直在推進‘二級賬戶’，便捷顧客交款。交通銀行同樣在上年進行系統改造，購房者如今能直接轉帳，系統自動轉到相對應的共管賬戶內。”交通銀行相關負責人告訴記者，深圳市從2008年逐漸由深圳市房地產交易核心構建了房屋交易交易資產管理平臺，從平臺開發初心就考慮到了交易雙方的交易財產安全，尤其是賣方有抵押房產交易。按老模式里必須提前還款賣方借款，然后再進行過戶交易，一旦交易發生風險性，早已用以還清資產是很難退還的。為了保證交易資產的安全性，深圳市資金托管示范點中這才有了“帶押過戶”這一模式，這樣對于賣方有抵押的交易監管資金能夠閉環，保證在交易無法執行時，監管資金可退回。與此同時，服務平臺目前12家協作銀行已經能夠完成同行業“帶押過戶”和跨行轉賬“帶押過戶”。

據了解，交通銀行深圳分行近年來“帶押過戶”業務有所上升，截止到一季度末業務量達52筆。

中國工商銀行深圳分行層面還表示這家銀行自2008年開設帶押過戶業務。“每一年業務量有逐步增加發展趨勢，只需顧客樂意的都可以做。顧客申請辦理帶押過戶時，必須在有資質中介機構簽署資金監管協議就可以。”

中介公司：申請辦理業務總數很少 必須規避風險防止出現“一房二賣”

盡管銀行層面未設置過多申請辦理門坎，但在實際工作中仍然存在一點難題。

鏈家房產鎮寧路門店經理張宏超近期向媒體介紹了申請辦理帶押過戶的整個過程：“一般正常交易步驟，你新東家首付款幫我去還掉，下面就來正常的過戶。帶押過戶，銀行給你一個批函，左右家一起簽資金托管合同書。新東家直接將錢打進管控賬戶里邊。出房產證，管控賬戶分幾筆轉給業主單位。”

深圳鏈家交易產權年限部負責人田朋說：“這群人并不是特別多，他選擇了帶押過戶這樣的方式，一般屬于自己首付特別少，不能遮蓋賣家的銀行借款。都是比較小眾。”

提到此項業務到底有哪些好處呢時，深圳中原地產投資分析師盧文曦代表，針對賣方而言，帶押過戶能節省大把的時間和一筆過橋貸款，但對于消費者而言，不用提早墊款，財產安全獲得更強確保。“整個過程減少2到3個月不一，特別是對于許多改善型的顧客，期待去股票打新，相當于把購房釋放出了。正中間的時間也離得越久，發生意外的幾率較為高一點，相對于顧客而言分散投資。”

從企業角度來說，“帶押過戶”既緩解了房主籌集資金提前還房貸工作壓力，又大幅度減少二手房交易時限，有助于提升二手房交易高效率、減少交易時限，短期內，對二手房市場有一定的提升功效。

但是也有從事人士表示，現階段全國各地在“帶押過戶”的實施推行中，仍有一定的提升室內空間，特別是對于風險掌控至關重要，需防止出現“一房二賣”、抵押權懸在空中等諸多問題，保護雙方被告方合法權利，確保金融，目前來說主要包括五方面風險：

第一個是業務申請辦理受到限制。老抵押跟新抵押假如是同一個銀行，相對性好實際操作，要不是同一個銀行會相對非常麻煩。要是沒有老抵押銀行的允許，是難以實現帶押過戶的，銀行不愿意申請辦理，就只好將該貸款還清。新住房貸款確保老抵押相對應的債務不落空，一定要還款或提存，都要搞好小細節操縱；

第二個是地域房屋受到限制。不是所有城市的房子也支持申請辦理帶押過戶業務，且每個地方所提供的帶押過戶申請辦理方式也不盡相同。

即便是在能夠帶押過戶的大都市，也不是所有房地產都能實現，實際申請辦理要求及方式可咨詢本地銀行；

第三個是存在一定的實際操作阻礙。比如顧客首付不能還款商家借款得話，估計就沒法成功申請辦理帶押過戶，或是帶押過戶原材料遞交給銀行，可是房產證仍在原房主手里，原房主能夠利用這段進行二次抵押，乃至開展一房二賣；

第四個是交易期內房子查封。交易全過程賣方抵押消除前，若賣方發生沒法還款全部債務的現象，銀行有權利要求被查封、競拍、賣掉房子，將會對買家產生不利影響。這時，買家的購房的錢可以通過公證機關提存專戶老路退還，可是消除買賣協議較為復雜，需花費大量時長；

第五個也是有提前還貸借款的概率。交易環節中賣方抵押消除前，若房子發生重要且無法挽回其價值損害，開啟提前還貸的情況，可能會導致其承擔比較大的還款工作壓力；

“總體來說，在這里交易的過程當中，’帶押過戶’必須賣方、買家、不動產權部門及銀行這四方行為主體緊密配合、無縫連接。”該人士表示。

將來：全國各地加快推進 制度的受眾群體有希望范圍更廣

現階段，全國多地都是在加快推進帶押過戶相關工作的大力開展。

近日，自然資源部和中國銀監會發布《有關協作搞好房產“帶押過戶”便民利企服務項目工作的通知》，規定促進住宅類房產率先開展“帶押過戶”。

趙華/攝

從國內來說，通告公布后，全國各地陸續快速響應，現階段共15個省市100好幾個城市進行帶押過戶，共申請辦理業務1.3萬余筆，在其中天津市、山西省、山東省、江蘇省、浙江省、福建省、湖北省等省市已大力開展。深圳自然資源確權備案局近日也召開工作會議，進一步布署帶押過戶工作中，今后將從企業存量住房業務擴展到非住宅行業。

深圳市易居房地產研究所研究總監嚴躍進覺得，各大城市的探索實踐將促進帶押過戶邁向普遍性、規范化。“大城市改革試點總數是非常多的，創新性的方位也不斷增長。例如深圳市提及了帶押過戶容許有關業務跨銀行實際操作。像無錫是把個人公積金等方面的一些二手房列入改革創新。促使制度的受眾群體范圍更廣。”

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