中國新聞網(wǎng)9月22日電(中澳財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)全國各地針對二手房市場的變化仍在深層次。

繼針對二手房限售、“認(rèn)房認(rèn)貸”現(xiàn)行政策等優(yōu)化完善以后，各地發(fā)布二手房“帶押過戶”現(xiàn)行政策，從交易過程的簡單化、交易保證的提升下手，以求推動銷售市場交易。

彩圖：廣州街頭。 王堅(jiān) 攝

“帶押過戶”是啥？

9月21日，據(jù)本地新聞媒體，中國人民銀行廣州分行前不久向轄下各中心分行及金融機(jī)構(gòu)公布關(guān)于鼓勵營銷推廣二手房“帶押過戶”方式有關(guān)事項(xiàng)工作的通知。

“這也是地區(qū)金融市場部第一個(gè)公布對帶押過戶開展支撐的現(xiàn)行政策。”易居研究院中國智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)。在這以前，已經(jīng)有包含濟(jì)南市、深圳市、南京市、福州市、無錫市、青島市、珠海市等多個(gè)城市公布試著這一政策。

所謂“帶押過戶”，簡單而言，指存有抵押房產(chǎn)，無需提早還清欠款就能完成交易、過戶，并發(fā)放一個(gè)新的借款。這被稱之為進(jìn)一步降低交易的風(fēng)險(xiǎn)與成本費(fèi)，做大做強(qiáng)二手房網(wǎng)絡(luò)資源、加速二手房商品流通和交易，從而推動房市有活力的關(guān)鍵創(chuàng)新政策。

伴隨著上年民法的實(shí)施，“帶押過戶”擁有法律規(guī)定。深圳金訴律師事務(wù)所主任王玉臣詳細(xì)介紹，根據(jù)民法典第406條“抵押財(cái)產(chǎn)出讓”，即抵押期內(nèi)，抵押人能出讓抵押資產(chǎn)；被告方另有約定的，根據(jù)其承諾。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)沒有影響。

王玉臣并強(qiáng)調(diào)，即便是在能夠“帶押過戶”的城市，也不是所有房地產(chǎn)都可以做到。如果以前設(shè)置抵押時(shí)，明確規(guī)定了不能變更，則承諾優(yōu)先選擇。

彩圖：城市高樓大廈。 中新社記者 王東明 攝

便捷、安全性為最大優(yōu)點(diǎn)

“以前也一直有原小區(qū)業(yè)主住房貸款未還清就需要售賣的狀況，這時(shí)候就要‘新東家’先錢給‘賣家’還清借款才可以過戶。這對新東家規(guī)定資產(chǎn)多，也有賣家掏錢跑路風(fēng)險(xiǎn)性。”房產(chǎn)中介公司劉先生對中澳財(cái)經(jīng)記者表明。

“我們一般能給顧客做‘過河’，其實(shí)就是‘過橋墊資’，掏錢找融資擔(dān)保公司信用卡代還，不過辦理手續(xù)繁雜，并且也得等解除抵押之后才能交易，時(shí)間較長。”劉先生說，一般解抵押最少得等一周多，也是有大半個(gè)月也不可能完成的，“帶押過戶”一定會省掉原房主的贖樓費(fèi)用及籌集資金的時(shí)間也。

高效率實(shí)際能夠提高是多少？以合肥市為例子，合肥不動產(chǎn)權(quán)中心工作人員稱，只需給予借款銀行允許相互配合，買房者能夠前去申請辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)流程。“正常的來說，3個(gè)工作日后傳出一個(gè)新的房產(chǎn)證，走完了過戶步驟。”

除開速率，安全性都是房子交易中要考慮的重要一環(huán)。劉先生追憶，之前做過“過河”時(shí)，為了安全起見考慮到，通常需要通過中介和第三方等一起管控，押著屋主的房產(chǎn)證、儲蓄卡、借款協(xié)議乃至身份證等，一直到解抵押取得成功，期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)性自然也就許多。

但“帶押過戶”功能后，“過橋貸款”工作壓力緩解，完成了原抵押變更登記跟新抵押注冊登記的無縫對接，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)性。

各地同樣也提及了第三方公證機(jī)關(guān)的支持。

濟(jì)南市在“帶押過戶”中引進(jìn)公正“提存帳戶”，買家把貨款打進(jìn)提存帳戶就能拿到房，假如過戶存在的問題，購房款還可以老路退還；深圳市一樣引進(jìn)了公證機(jī)關(guān)，對多方資金運(yùn)作具有一定防御機(jī)制，降低了因一方毀約而帶來的損失。

無錫市則開辟了監(jiān)管部門和全過程完全免費(fèi)的先例。一樣由買家將信貸資金全額存進(jìn)共管賬戶，再辦理不動產(chǎn)遷移、賣家原抵押變動和買家新抵押開設(shè)合拼，最終償還賣家借款、賣家接到尾款、銷戶抵押備案。

廣州市發(fā)布的現(xiàn)行政策也確立，對于跨行與行二手房“帶押過戶”可能會產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)年限過戶后，金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)成空、交易最后未實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性，可引進(jìn)公正或保證等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全性，防治經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

“有關(guān)部門已經(jīng)開始認(rèn)識到該類交易可能出現(xiàn)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，還對風(fēng)險(xiǎn)性給出了公正或擔(dān)保實(shí)際操作。這對更強(qiáng)穩(wěn)定推動‘帶押過戶’方式，具備非常重要的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

彩圖：諸多新樓盤。 張一辰 攝

或擁有更多城市跟蹤

“這一政策更為關(guān)鍵的是，可以加快‘連壞單’交易節(jié)奏。”廣東省住房政策分析中心首席研究員李宇嘉說，一套二手房交易很有可能連接了3-4套房子的交易。以往，因?yàn)橐陨线^程的繁雜阻礙，一套房交易不上，危害到另一個(gè)房屋的交易，造成交易要求無法實(shí)現(xiàn)。

李宇嘉覺得，“帶押過戶”賦予了強(qiáng)悍的信任背書，順暢了交易步驟，推動了房子運(yùn)轉(zhuǎn)和穩(wěn)步發(fā)展。階段中間打通，減少了個(gè)人信用信息調(diào)研成本、縮短交易的時(shí)間，有益于二手房交易運(yùn)轉(zhuǎn)。

“‘帶押過戶’業(yè)務(wù)流程自身實(shí)際操作不復(fù)雜，以往金融機(jī)構(gòu)層面不愿實(shí)際操作根本原因是貸款額告急。”鏈家房產(chǎn)首席分析師張大偉明確提出，現(xiàn)如今，保險(xiǎn)公司在貸款額充足的情形下?lián)碛袑?shí)際操作的可能性。

貝殼研究院公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月住宅銀行信貸自然環(huán)境進(jìn)一步比較寬松，總體房貸江蘇利息不斷創(chuàng)新低。103個(gè)重點(diǎn)城市中超聯(lián)賽八成的城市流行房貸江蘇利息低到首套房4.1%、二套4.9%的低限水準(zhǔn)。

銷售市場廣泛認(rèn)為，將來預(yù)計(jì)擁有更多城市跟蹤實(shí)行“帶押過戶”現(xiàn)行政策。(完)

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