隨著人們生活水平的逐步提高，越來越多的人因?yàn)樯顥l件的改善而買房，但現(xiàn)在95%以上的業(yè)主在購房時(shí)都是貸款，即個(gè)人住房抵押貸款。

抵押貸款分為上海上海公積金貸款和銀行商業(yè)貸款兩種。本文主要討論商業(yè)貸款的處理過程。

首先，業(yè)主和開發(fā)商討論房價(jià)，包括建筑面積、單價(jià)、房號等。如果需要貸款，首先要交首付，一般是總房價(jià)的30%-40%，然后和業(yè)主簽訂購房合同。然后開發(fā)商會(huì)讓你準(zhǔn)備商業(yè)貸款的相關(guān)信息，一般包括:身份證、戶口簿、結(jié)婚證/單身證明、銀行卡、收入證明、銀行卡流量、首付賬單等。

然后開發(fā)商會(huì)和銀行約定面簽時(shí)間，有的銀行員工在售樓處面簽，有的客戶在銀行面簽。面對面簽字前，銀行工作人員將審查客戶資格，首先查詢個(gè)人信用報(bào)告，如果有不良記錄超過銀行規(guī)定，銀行將直接拒絕簽字，所以貸款不能批準(zhǔn)，需要改變支付方式，所以我們應(yīng)該珍惜他們的信用記錄，不僅抵押貸款，任何貸款先看信用調(diào)查。如果信用調(diào)查通過，還將審查客戶的基本信息，包括工作、收入等，如果沒有問題，將直接簽署各種表格信息等，不給這只是初步審查，如銀行員工回到分行或分行，等待上級銀行批準(zhǔn)完全通過，因?yàn)樯霞夈y行會(huì)有一小部分客戶信息被拒絕，所以面對面簽署不能保證貸款的成功。

銀行批準(zhǔn)后，開發(fā)商將在房地產(chǎn)管理部門辦理購房合同備案，約一周 備案完成后，正式購房合同將給業(yè)主一份 ，也會(huì)給銀行一份。然后銀行會(huì)拿客戶的相關(guān)信息在房地產(chǎn)局辦理抵押登記，即將客戶的上海房子抵押給銀行，等一周左右會(huì)出具房地產(chǎn)登記證明，說明房子正式抵押給銀行，然后銀行拿到信息后會(huì)發(fā)放貸款，貸款會(huì)直接委托支付匯入開發(fā)商賬戶。

最后，銀行將向客戶抵押合同、還款計(jì)劃表、支付憑證等交給客戶，到目前為止，抵押貸款已經(jīng)結(jié)束。一般來說，貸款將在下個(gè)月開始償還，必須按時(shí)歸還，否則將形成不良記錄，嚴(yán)重的房屋將直接回購或強(qiáng)制執(zhí)行。

按揭貸款的整個(gè)過程一般需要1-2月左右，這根據(jù)不同銀行的規(guī)定而有所不同。一般來說，中小銀行發(fā)放貸款會(huì)更快，國有大銀行會(huì)更慢，有時(shí)會(huì)受到限額的限制。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)與多家銀行合作，你可以選擇一些中小銀行，不僅貸款快，而且審批也不是很嚴(yán)格。

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