中新經(jīng)緯8月5日電 (馬靜 見習(xí)生 陳靜怡)前不久，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)取消美國兩個(gè)住宅抵押貸款公司房利美和房地美(以下簡稱“兩室”)的3A定級。

下調(diào)這幾家企業(yè)評級，是不是則意味著對美國房市發(fā)展前途的一種憂慮？對于此事，惠譽(yù)北美地區(qū)非金融機(jī)構(gòu)定級高端執(zhí)行董事埃里克·奧倫斯坦接受中新經(jīng)緯采訪的時(shí)候給予了否定，合稱“定級下調(diào)徹底受到了美國主權(quán)評級下調(diào)產(chǎn)生的影響。”

“兩室”為何丟棄3A定級？

8月2日，惠譽(yù)把美國長期性外匯外國投資者毀約定級從AAA下調(diào)至AA ，這也是美國在歷史上第二次資信評級遭下調(diào)。第一次要在2011年，另一國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普指數(shù)將美國資信評級下調(diào)至AA 。3日，惠譽(yù)又把房利美和房地美的資信評級從AAA下調(diào)到AA 。

定級被下調(diào)后，房地美和房利美均未作作出回應(yīng)。從二級市場主要表現(xiàn)看，8月3日，房利美和房地美股票價(jià)格各自下挫3.6%和2.15%。隔天，房利美股票價(jià)格還會漲至1.59%，房地美下跌放量0.73%。

惠譽(yù)在有關(guān)新聞稿件中指出，下調(diào)定級與調(diào)降美國政府部門債務(wù)評級動作一致，而并非這幾家企業(yè)信貸股票基本面、資產(chǎn)或流通性惡變。惠譽(yù)還解釋說，這幾家企業(yè)評級往往與美國主權(quán)信用評級掛勾，來源于其得益于美國相關(guān)部門的潛在性適用。惠譽(yù)稱，堅(jiān)信其還將繼續(xù)履行使命，為美國住宅金融行業(yè)給予流通性、可靠性和可負(fù)擔(dān)性，支持和獨(dú)立國家定級差不多。

數(shù)據(jù)顯示，房利美和房地美兩家企業(yè)性質(zhì)為民營企業(yè)，但享有美國政府資助，專業(yè)運(yùn)行由美國聯(lián)邦政府住宅聯(lián)合會或其它金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保住宅抵押借款。他們關(guān)鍵將住宅抵押借款按時(shí)限、年成都利率組合在一起，做為抵押或貸款擔(dān)保發(fā)售住宅抵押債卷，在金融體系上售賣，再用收益資產(chǎn)向更多人給予購房貸款。與此同時(shí)，他們也對給予購房貸款的銀行發(fā)售住房抵押借款證劵種類做擔(dān)保，所公開發(fā)行的關(guān)鍵種類為住宅抵押債。

“低成都利率、房價(jià)上漲”狀況下，美國房市如何規(guī)劃？

雖然惠譽(yù)據(jù)透露，“兩室”定級下調(diào)跟其本身經(jīng)營并沒有直接影響，可是卻最近數(shù)據(jù)看，與“兩室”息息相關(guān)的美國房市深受人們關(guān)注。

疫情防控期間，得益于低費(fèi)率等場所，美國房市曾一片火爆。但過去一年，因?yàn)槊缆?lián)儲會議激進(jìn)派升息，美國房貸成都利息也一路上升。依據(jù)房利美公布，截止到8月3日這周，美國30年限固定成都利率貸款抵押借款為6.90%，上星期為6.81%。

低成都利率推高了買房成本費(fèi)，也使美國房市發(fā)生減溫。依據(jù)美國抵押借款金融家研究會近期發(fā)布的消息，繼上一周降低1.8%后，7月最后一周，美國抵押借款授權(quán)量下降3%。購房貸款再融資申請降低2.5%，買房貸款申請辦理降低3.2%。買房指數(shù)值持續(xù)第三周降低，目前正處自6月初至今的最低標(biāo)準(zhǔn)。

除此之外，據(jù)同花順軟件iFinD數(shù)據(jù)分析，2023年上半年度，美國新創(chuàng)建住宅市場銷售總計(jì)36.1萬件，同比下降2.7%，環(huán)比增加29.85%。成屋銷售層面，美國房地產(chǎn)中介協(xié)會(NAR)資料顯示，2023年6月份成屋銷售量同比減少18.9%，環(huán)比下跌3.3%。而且，銷售量盡管不斷下降，房子價(jià)格依然在再次飆升。NAR提及，6月成屋銷售價(jià)錢平均值為41.02萬美金(約294.15萬人民幣)，是歷史第二高價(jià)錢。

埃里克·奧倫斯坦覺得，雖然可負(fù)擔(dān)性低，但是由于屋主不肯售賣和舍棄已有的低費(fèi)率抵押借款，現(xiàn)階段貼近歷史時(shí)間最低標(biāo)準(zhǔn)的庫存量支撐了房子價(jià)格。

這與眾多組織給的判斷一致。“總體來看，供應(yīng)不足是美國房地產(chǎn)現(xiàn)階段的基本矛盾。”光大證券宏觀經(jīng)濟(jì)投資分析師陶川覺得，通過2023年的大幅度調(diào)節(jié)，美國房市在上半年的反跳總體穩(wěn)步發(fā)展。但是這種積極樂觀的關(guān)鍵原因是弱提供。在需求面，房子價(jià)格及成都利率“雙強(qiáng)”仍抑止美國住戶買房需求。

鵬揚(yáng)基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳洪斌對中新經(jīng)緯代表，美國的低成都利率自然環(huán)境可能要不斷一段時(shí)間，在這里環(huán)境下，其資產(chǎn)價(jià)格也將遭遇一定工作壓力。在“雙強(qiáng)”環(huán)境下，美國房市很有可能仍將保持這類弱市。而美國國債增速回落時(shí)，美國的房價(jià)上漲也許會下調(diào)。

“假如庫存量趨向正常范圍，在沒有任何外在因素的情形下，房子價(jià)格可能降低。”埃里克·奧倫斯坦則強(qiáng)調(diào)，最重要的是要區(qū)別抵押借款數(shù)量及房子價(jià)格，依據(jù)美國聯(lián)邦政府住房管理局的信息，房子價(jià)格在過去的好多個(gè)月底有所回升。就總量來說，大部分未還款抵押借款的并購重組早已期滿，而房子銷售量則遭受商品庫存限定，現(xiàn)階段供應(yīng)量已接近尾歷史時(shí)間最低標(biāo)準(zhǔn)。盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展沖擊性會進(jìn)一步降低可負(fù)擔(dān)性與需求，進(jìn)而影響借款量，但之后年成都利率很有可能就會下降，這將會扭曲現(xiàn)階段的一些發(fā)展趨勢。

陶川則提及，一方面，美國房地產(chǎn)相關(guān)需求的反跳受低成都利率限制依然顯著；另一方面，在6月總體通貨膨脹明顯陷泥里后，假若房市需求量很高的現(xiàn)況不斷，房子價(jià)格后續(xù)增漲勢必會提升通脹壓力。在這個(gè)基礎(chǔ)上，也許不會更改美聯(lián)儲會議在今年的年以內(nèi)升息節(jié)奏感，可是會使來年央行降息的節(jié)奏預(yù)估更為擔(dān)心。

(大量報(bào)導(dǎo)案件線索，可聯(lián)系本文馬靜，電子郵箱：majing@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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小編：魏薇 李中元

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