中新經緯8月5日電 (馬靜 見習生 陳靜怡)前不久，國際評級機構惠譽取消美國兩個住宅抵押貸款公司房利美和房地美(以下簡稱“兩室”)的3A定級。

下調這幾家企業評級，是不是則意味著對美國房市發展前途的一種憂慮？對于此事，惠譽北美地區非金融機構定級高端執行董事埃里克·奧倫斯坦接受中新經緯采訪的時候給予了否定，合稱“定級下調徹底受到了美國主權評級下調產生的影響。”

“兩室”為何丟棄3A定級？

8月2日，惠譽把美國長期性外匯外國投資者毀約定級從AAA下調至AA ，這也是美國在歷史上第二次資信評級遭下調。第一次要在2011年，另一國際評級機構標普指數將美國資信評級下調至AA 。3日，惠譽又把房利美和房地美的資信評級從AAA下調到AA 。

定級被下調后，房地美和房利美均未作作出回應。從二級市場主要表現看，8月3日，房利美和房地美股票價格各自下挫3.6%和2.15%。隔天，房利美股票價格還會漲至1.59%，房地美下跌放量0.73%。

惠譽在有關新聞稿件中指出，下調定級與調降美國政府部門債務評級動作一致，而并非這幾家企業信貸股票基本面、資產或流通性惡變。惠譽還解釋說，這幾家企業評級往往與美國主權信用評級掛勾，來源于其得益于美國相關部門的潛在性適用。惠譽稱，堅信其還將繼續履行使命，為美國住宅金融行業給予流通性、可靠性和可負擔性，支持和獨立國家定級差不多。

數據顯示，房利美和房地美兩家企業性質為民營企業，但享有美國政府資助，專業運行由美國聯邦政府住宅聯合會或其它金融機構擔保住宅抵押借款。他們關鍵將住宅抵押借款按時限、年長寧利率組合在一起，做為抵押或貸款擔保發售住宅抵押債卷，在金融體系上售賣，再用收益資產向更多人給予購房貸款。與此同時，他們也對給予購房貸款的銀行發售住房抵押借款證劵種類做擔保，所公開發行的關鍵種類為住宅抵押債。

“低長寧利率、房價上漲”狀況下，美國房市如何規劃？

雖然惠譽據透露，“兩室”定級下調跟其本身經營并沒有直接影響，可是卻最近數據看，與“兩室”息息相關的美國房市深受人們關注。

疫情防控期間，得益于低費率等場所，美國房市曾一片火爆。但過去一年，因為美聯儲會議激進派升息，美國房貸長寧利息也一路上升。依據房利美公布，截止到8月3日這周，美國30年限固定長寧利率貸款抵押借款為6.90%，上星期為6.81%。

低長寧利率推高了買房成本費，也使美國房市發生減溫。依據美國抵押借款金融家研究會近期發布的消息，繼上一周降低1.8%后，7月最后一周，美國抵押借款授權量下降3%。購房貸款再融資申請降低2.5%，買房貸款申請辦理降低3.2%。買房指數值持續第三周降低，目前正處自6月初至今的最低標準。

除此之外，據同花順軟件iFinD數據分析，2023年上半年度，美國新創建住宅市場銷售總計36.1萬件，同比下降2.7%，環比增加29.85%。成屋銷售層面，美國房地產中介協會(NAR)資料顯示，2023年6月份成屋銷售量同比減少18.9%，環比下跌3.3%。而且，銷售量盡管不斷下降，房子價格依然在再次飆升。NAR提及，6月成屋銷售價錢平均值為41.02萬美金(約294.15萬人民幣)，是歷史第二高價錢。

埃里克·奧倫斯坦覺得，雖然可負擔性低，但是由于屋主不肯售賣和舍棄已有的低費率抵押借款，現階段貼近歷史時間最低標準的庫存量支撐了房子價格。

這與眾多組織給的判斷一致。“總體來看，供應不足是美國房地產現階段的基本矛盾。”光大證券宏觀經濟投資分析師陶川覺得，通過2023年的大幅度調節，美國房市在上半年的反跳總體穩步發展。但是這種積極樂觀的關鍵原因是弱提供。在需求面，房子價格及長寧利率“雙強”仍抑止美國住戶買房需求。

鵬揚基金首席經濟學家陳洪斌對中新經緯代表，美國的低長寧利率自然環境可能要不斷一段時間，在這里環境下，其資產價格也將遭遇一定工作壓力。在“雙強”環境下，美國房市很有可能仍將保持這類弱市。而美國國債增速回落時，美國的房價上漲也許會下調。

“假如庫存量趨向正常范圍，在沒有任何外在因素的情形下，房子價格可能降低。”埃里克·奧倫斯坦則強調，最重要的是要區別抵押借款數量及房子價格，依據美國聯邦政府住房管理局的信息，房子價格在過去的好多個月底有所回升。就總量來說，大部分未還款抵押借款的并購重組早已期滿，而房子銷售量則遭受商品庫存限定，現階段供應量已接近尾歷史時間最低標準。盡管經濟發展沖擊性會進一步降低可負擔性與需求，進而影響借款量，但之后年長寧利率很有可能就會下降，這將會扭曲現階段的一些發展趨勢。

陶川則提及，一方面，美國房地產相關需求的反跳受低長寧利率限制依然顯著；另一方面，在6月總體通貨膨脹明顯陷泥里后，假若房市需求量很高的現況不斷，房子價格后續增漲勢必會提升通脹壓力。在這個基礎上，也許不會更改美聯儲會議在今年的年以內升息節奏感，可是會使來年央行降息的節奏預估更為擔心。

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小編：魏薇 李中元

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