賈曉鈞 張穎杰/文

在今年的8月至今，濟(jì)南市、青島市、昆明市、深圳市等地發(fā)布“帶押過戶”創(chuàng)新模式，在行業(yè)內(nèi)造成密切關(guān)注。因?yàn)樗瓿闪瞬挥脙斶€原來住房貸款就可以完成過戶、抵押、派發(fā)新借款，提升了二手房買賣買賣交易品質(zhì)，進(jìn)一步降低了交易費(fèi)用。

一、“帶押過戶”現(xiàn)行政策定義及法律規(guī)定

老模式的二手房交易活動實(shí)施方案賣家必須要先消除房子原抵押才能申請后續(xù)過戶；而“帶押過戶”就是指帶上抵押過戶，即在原有抵押存有的情形下依然可以辦房子的過戶，將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方，把消除抵押放在了最終階段。

“帶押過戶”現(xiàn)行政策要以《民法典》第406條的規(guī)定為法律基礎(chǔ)知識。

《民法典》第406條的規(guī)定：“抵押期內(nèi)，抵押人能出讓抵押資產(chǎn)。被告方另有約定的，根據(jù)其承諾。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)沒有影響。抵押人出讓抵押財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)及時聯(lián)系抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓很有可能危害抵押權(quán)利的，有權(quán)要求抵押人把出讓所獲得的合同款向抵押權(quán)人提早償還債務(wù)或是提存。轉(zhuǎn)讓合同款超出債權(quán)數(shù)額的那一部分歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。”

在《民法典》頒布以前，在我國一直以來對抵押物買賣限制都比較嚴(yán)苛。

原《物權(quán)法》第191條的規(guī)定：“抵押期內(nèi)，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人允許出讓抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該將出讓所獲得的合同款向抵押權(quán)人提早償還債務(wù)或是提存。轉(zhuǎn)讓合同款超出債權(quán)數(shù)額的那一部分歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。

抵押期內(nèi)，抵押人沒經(jīng)抵押權(quán)人允許，不能轉(zhuǎn)讓抵押資產(chǎn)，但買受人委托償還債務(wù)解決抵押權(quán)除外。”

原《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定：“抵押期內(nèi)，抵押人出售已辦理相關(guān)手續(xù)的抵押物，理應(yīng)通告抵押權(quán)人并告知買受人出讓物早已抵押的現(xiàn)象；抵押人未通告抵押權(quán)人或者沒有告之買受人的，出售個人行為失效。

出讓抵押物合同款遠(yuǎn)低于它的價值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供相關(guān)貸款擔(dān)保；抵押的人都不所提供的，不能轉(zhuǎn)讓抵押物。

抵押人出讓抵押物所獲得的合同款，應(yīng)向抵押權(quán)人提早償還所擔(dān)保債務(wù)或者向與抵押權(quán)人合同約定的第三人提存。超出債權(quán)數(shù)額的那一部分，歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。”

《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》都明文規(guī)定，沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的允許，抵押人不能轉(zhuǎn)讓抵押物。這就促使抵押物銷售市場運(yùn)轉(zhuǎn)遭遇比較大的艱難。由于中國現(xiàn)階段基本國情，大部分人在購買房產(chǎn)時，便以房子做為抵押抵押長寧房產(chǎn)貸款，在《民法典》頒布之前，二手房交易已長期主要表現(xiàn)不景氣。“中指研究院資料顯示，二手住宅價錢環(huán)比下跌的大都市共69個，較6月提升11個，中國統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城cpi指數(shù)，7月份濟(jì)南二手房價格環(huán)比下跌0.2%，同比減少3.0%。于去年9月份至今，截至今年7月份，濟(jì)南二手房價錢已經(jīng)出現(xiàn)了11連跌。7月份青島二手房價環(huán)比上升0.3%，同比減少1.6%；煙臺市環(huán)比上升0.9%，同比減少2.5%。”因而，二手房交易銷售市場注入新鮮血液是很有必要的，“帶押過戶”現(xiàn)行政策躋身著力點(diǎn)，引起二手房交易市場發(fā)展趨勢。

二、“帶押過戶”政策落實(shí)的重大意義

一是能夠降低交易費(fèi)用，為二手房交易銷售市場賦予了新的生機(jī)。

老模式規(guī)定先解除抵押才可以過戶，解除抵押則意味著賣家一定要還貸，不還錢就無法解除抵押，就無法申請辦理過戶；而買方如果有需要貸款買房，就必須要先申請辦理過戶和抵押，金融機(jī)構(gòu)才可以下款。在這樣的情況下，賣家想要通過買方的貸款還自身貸款用于消除抵押是不太可能的。此刻買方就必須要籌集過橋貸款，會進(jìn)一步增加了一大筆開支，特別是碰到買方借款一直學(xué)會放下不了的狀況，長期性占有過橋貸款，成本費(fèi)同樣在大幅上升。而“帶押過戶”現(xiàn)行政策的實(shí)施，本質(zhì)就是采用了買方的銀行借款還賣方銀行借款，促使買方不用再籌集過橋貸款，為此減少交易費(fèi)用，刺激性二手房市場的有關(guān)買賣。

二是有益于解決資金風(fēng)險。

老模式下，買方需要借款購買二手房，那就需要向貸款機(jī)構(gòu)提交申請，金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先審核，后過戶備案，然后才下款。在這過程中，為了迎合買方貸款，房屋要先進(jìn)行過戶的，這就意味著，這時賣家承擔(dān)風(fēng)險是非常大的，有可能會落個房財(cái)兩失的地步；與此同時，買方一旦在申請貸款的過程中遇到個人征信等情況的危害造成金融機(jī)構(gòu)不下款，為防止毀約，買方就必須通過其他方法來籌集很多資金撥付給賣家。因而，在傳統(tǒng)二手房買賣環(huán)節(jié)中，交易雙方都肩負(fù)著很大壓力，有一些買賣也可能因?yàn)榇嬖谝欢ǖ馁Y金風(fēng)險而撤銷。而“帶押過戶”現(xiàn)行政策不必須要先解除抵押買方就可以辦理借款，買方把貨款打進(jìn)提存帳戶就能拿到房，假如最后過戶出問題，購房款還可以老路退還，以最大限度確保彼此權(quán)益，將安全風(fēng)險降到最低。

三、“帶押過戶”政策對多方權(quán)益的消耗與法律糾紛

（一）“帶押過戶”中買方承擔(dān)法律糾紛

民法典第406條中“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)沒有影響”的相關(guān)規(guī)定實(shí)際上承認(rèn)抵押權(quán)利的追及法律效力，無論抵押物怎樣運(yùn)轉(zhuǎn)，抵押權(quán)人對抵押物優(yōu)先受償權(quán)不會受到損害，說明買方對房屋的所有權(quán)并不能抵抗抵押權(quán)人對房子的優(yōu)先受償權(quán)。就是當(dāng)?shù)盅簷?quán)人們在借款人（賣家）不能償還全部債務(wù)時，有權(quán)要求人民法院拍賣、賣掉抵押資產(chǎn)，帶押過戶的購房者對房屋具有所有權(quán)沒法并對造成阻攔。因而，選購帶抵押房產(chǎn)，于買方來講，是通過自己的借款用于還款賣方借款，自身全部的房子是否能免遭競拍不但在于本身，在很大程度上更加是遭受賣方危害，在賣家抵押徹底消除以前，買方對房屋具有所有權(quán)一直處于不安全行為。

與此同時，“帶押過戶”仍遭受“嚴(yán)禁和限制出讓抵押房產(chǎn)承諾”限制。賣家申請辦理辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)初始登記或是抵押預(yù)售登記的，若和抵押權(quán)人承諾嚴(yán)禁和限制出讓抵押房產(chǎn)，該承諾依規(guī)應(yīng)當(dāng)由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記述。實(shí)際操作中，為了保證本身支配權(quán)，抵押權(quán)人通常更偏重于嚴(yán)禁和限制抵押人對于抵押物開展出讓。二手房交易中，買方特別注意到房屋登記單位查看核查，不要以賣家口頭上表明為標(biāo)準(zhǔn)，防止讓自己的支配權(quán)蒙受損失。

（二）“帶押過戶”中賣家承擔(dān)法律糾紛

“帶押過戶”方式下，因?yàn)橘u家借款所設(shè)置的抵押并沒有消除，因而賣方還貸責(zé)任也并沒有完畢，一旦房子發(fā)生不能克服的使用價值抵毀或是房子損毀，便會加快賣方銀行貸款到期，促使賣家短期內(nèi)擔(dān)負(fù)非常大的還款工作壓力。

（三）“帶押過戶”中抵押權(quán)人承擔(dān)法律糾紛

因?yàn)椤皫а哼^戶”方式下，會出現(xiàn)短期內(nèi)“雙抵押共存”的現(xiàn)象存有。換句話說，在買方并未將賣家貸款還完的時期，房子既存有賣家此前借款所設(shè)置的抵押，又存有買方后面借款所設(shè)置的抵押。當(dāng)房子具體競拍使用價值不能償還原抵押和現(xiàn)抵押總金額的情況發(fā)生時，抵押后面的抵押權(quán)人支配權(quán)必定會導(dǎo)致消耗。從這一方面來講，金融機(jī)構(gòu)做為抵押權(quán)人，支配權(quán)并沒得到很好的確保乃至有一定的降賠，亦或是促使金融機(jī)構(gòu)減少對買方的住房貸款金額。

綜上所述，對多方風(fēng)險防范如下所示：

1、買方在二手房交易中，特別注意到房屋登記單位查看核查抵押權(quán)人是否存在備案申請，嚴(yán)禁和限制抵押人對于抵押物開展出讓；

2、抵押權(quán)人防止發(fā)放貸款金額超出房子內(nèi)在價值，以最大程度確保自身貸款權(quán)益。

四、“帶押過戶”現(xiàn)行政策限制

上文中有一定的談及，于抵押權(quán)人來講，其為了保證自己的權(quán)益，可能對買方貸款金額給予限定，只能在“抵押物總額-原抵押使用價值”的范圍之內(nèi)對買方開展下款。甚至是從法律并沒有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，金融機(jī)構(gòu)做為抵押權(quán)人，其支配權(quán)不但沒有獲得更好的確保，相反很有可能有一定的消耗，因而保險公司在這一政策的實(shí)施中，其相互配合程度和促進(jìn)主動性并不一定豐厚。

次之，“帶押過戶”僅僅依靠交易雙方的認(rèn)可難以落到實(shí)處，因而公證機(jī)關(guān)的有關(guān)干預(yù)是十分重要的。可是怎樣利用委托公證書、公正提存及其它公正職責(zé)，完成存量房交易里的信訪矛盾盡早防范，保證資金安全，并能夠?qū)崿F(xiàn)交易費(fèi)用減少等諸多問題依然遭遇比較多需要解決的問題。

五、結(jié)束語

青島“帶押過戶”操作步驟一覽：

實(shí)務(wù)中，在機(jī)構(gòu)利益沒有得到更強(qiáng)確保前提下，難以明確借款人、債務(wù)人、抵押權(quán)人三方利益均衡點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不會輕易將這個事項(xiàng)展開推動，實(shí)際交易雙方怎樣融洽金融機(jī)構(gòu)來操作，必然是這項(xiàng)現(xiàn)行政策在后期貫徹落實(shí)環(huán)節(jié)中所面臨的比較大難題。

但“帶押過戶”做為二手房買賣市場“凈水”，既緩解了“過河”資產(chǎn)苦惱，減少了再進(jìn)入市場“門坎”，還增加了交易雙方更多替代性，減少二手房在市場上流通成本，也必然會進(jìn)一步活躍性房地產(chǎn)銷售市場，變成行業(yè)發(fā)展趨勢所屬。

作者介紹：

賈曉鈞，山東德衡律師事務(wù)所授薪合伙人、信貸業(yè)務(wù)核心主管。善于房地產(chǎn)全過程法律法規(guī)新項(xiàng)目，長期性為大中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供法律服務(wù)；長期性為金融機(jī)構(gòu)、投資管理公司和海內(nèi)外投資者提供資產(chǎn)處理和項(xiàng)目融投資等法律顧問服務(wù)。

張穎杰，吉大法碩，山東德衡律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

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