估計大家都已經(jīng)知道了，契稅繳納時間和辦理房產(chǎn)證的時間，可以不一致;而且按照現(xiàn)在的計算方式，等到房屋“滿五”和“滿二”再次上市交易的時候，計算的時間起始點(diǎn)，是以契稅和辦房產(chǎn)證兩個時間點(diǎn)二者取其早的。在您資金沒有緊張到湊不齊這筆錢的情況下，契稅繳納是越早越好。

　　第一種情況，買期房。

　　首先在簽合同的時候，您就要看好合同正本里第15條前后(市住建委和市工商局發(fā)布的是第15條，但是很多開發(fā)商會在示范文本的基礎(chǔ)上“加料”“減料”，所以您仔細(xì)看看)，看是否約定了同意開發(fā)商代交契稅;如果其中有，您最好在這一項選擇上直接畫×，或者像冠華苑現(xiàn)在的情況一樣，找出合同中所有不合理條款，和開發(fā)商談判，直接在簽署合同的時候就維護(hù)自己的權(quán)益。爭取簽署一個自行繳納契稅的條款。

　　如果您已經(jīng)簽了這份合同，那么在收房時，您可以在收房現(xiàn)場提出自行繳納契稅的要求(住建委和地稅局都曾經(jīng)發(fā)出或者轉(zhuǎn)發(fā)過相關(guān)通知，官網(wǎng)頁面上就有提示開發(fā)商不得代繳契稅)。開發(fā)商此時會稍稍阻撓一下，還是想把這些錢收走，但是您可以跟他說，您補(bǔ)了面積補(bǔ)差款之后，第二天就去交契稅，然后把契稅票或者復(fù)印件給開發(fā)商，完成后續(xù)收房手續(xù)。(這一年來我們已經(jīng)數(shù)次幫忙，這條路可行)

　　如果您已經(jīng)收房，并且將契稅繳納給了開發(fā)商，那么還有一條路徑。就是聯(lián)合小區(qū)里同樣想早交契稅的人，督促開發(fā)商(請注意這里并非物業(yè)，也不是代理機(jī)構(gòu);物業(yè)管不了，代理早跑了)的財務(wù)部門盡早去繳納。

　　我們還協(xié)助過城南某大盤的業(yè)主，在已經(jīng)把錢繳納給開發(fā)商的情況下自行辦理契稅，再約定日期讓開發(fā)商財務(wù)將“代收”契稅打回每個業(yè)主賬戶上。

　　請各位注意，買期房時，一定要等房屋具備驗(yàn)收條件，也就是開發(fā)商交房、重新核驗(yàn)面積以后才能繳納契稅。到時候，您帶著購房合同、購房發(fā)票和補(bǔ)面積發(fā)票、補(bǔ)面積的確認(rèn)單、夫妻雙方身份證戶口本等一系列材料，可以直接到房屋所在區(qū)縣的地稅所辦理。

　　一般來說，這個地稅所就挨著每個區(qū)縣的房屋過戶大廳，很多都在同一棟樓或者相鄰兩棟樓內(nèi)。西城區(qū)在過戶大廳北邊大概兩三百米的位置、朝陽區(qū)的地稅所在七彩國際。目前因?yàn)槎址窟^戶量比較大，有些手續(xù)需要預(yù)約，建議您去的時候先打電話(114和百度都能查)，聯(lián)系好了再過去，等候時間會比較短。

　　辦理的時候挺簡單的，柜臺工作人員會將您家庭名下的房子打出來，然后按照網(wǎng)簽時間直接給您算出哪套房的契稅是1%、哪套房的契稅是1.5%、哪套房的契稅是3%。您在現(xiàn)場直接刷卡，當(dāng)場就給您出契稅發(fā)票。也就是說，從這一天開始，您這套房子的“滿二”、“滿五”就啟動計算了。

　　(這里有個小補(bǔ)充：財政部2016年2月19日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2016]23號)，自2016年2月22日起執(zhí)行。通知明確：對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　第二種情況，買一手現(xiàn)房。

　　一手現(xiàn)房就是從開發(fā)商或者代理那兒買的現(xiàn)房啦。這樣的房子最好辦，辦理網(wǎng)簽后第二天就可以去地稅所繳稅。因?yàn)槊娣e已經(jīng)確認(rèn)，就不用等收房的時候看面積是否有誤差啦。

　　第三種情況，買二手房。

　　按照一般的邏輯，在二手房交易時，要走的流程是“購房資格審核——網(wǎng)簽——貸款——交稅——過戶——放款”;但是如果您著急交契稅，流程可以變更為“購房資格審核——網(wǎng)簽——交稅——貸款——過戶——放款”。在這個過程中，需要您多簽署一份文件。

　　另外多說一句，二手房的稅費(fèi)可能涉及個稅、契稅、營業(yè)稅3種。有時候中介會為了促成交，給您少報這部分的成本，但是到了現(xiàn)場您就會發(fā)現(xiàn)地稅所算的稅費(fèi)，比中介報的高……所以繳稅的時候，還是卡里多存點(diǎn)錢以防萬一吧。

　　對了，如果您先交了契稅，但是因?yàn)榉N種原因二手房沒能過戶(比如業(yè)主反水了之類)，那這個稅是可以退的。

　　文件全文如下：

　　《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》

　　(財稅[2011]32號)

　　各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：

　　根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令第224號)及其細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)對購房單位和個人辦理退房有關(guān)契稅問題明確如下：

　　對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

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