國(guó)慶黃金周越來(lái)越近，這也預(yù)示著傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將過(guò)半。近一個(gè)月來(lái)，樓市備受關(guān)注的話題無(wú)非是房企打折促銷。恒大推出70%折扣后，其他房地產(chǎn)企業(yè)也跟上了步伐，開展了直接折扣、特價(jià)房、停車位、家電、全車、裝修等花式促銷活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)突然改變了繪畫風(fēng)格，這讓普通人感到困惑。我不知道他們這次唱的是哪出戲，打折促銷“誠(chéng)意”又有多少。

然而，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)企業(yè)的折扣促銷可能是真誠(chéng)的，不再像以前那樣了“自?shī)首詷?lè)”。過(guò)去寧愿把“牛奶”為什么倒賣不便宜的房企現(xiàn)在這么慷慨？原因無(wú)非是兩個(gè)。一是樓市調(diào)控政策沒(méi)有放松跡象，一些變相提高房?jī)r(jià)的營(yíng)銷手段，如“茶水費(fèi)”、“更名費(fèi)”、饑餓營(yíng)銷要么被有關(guān)部門調(diào)查，要么無(wú)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只能暫時(shí)反其道而行，通過(guò)降價(jià)促銷手段出售房屋。

房地產(chǎn)企業(yè)愿意降價(jià)促銷的另一個(gè)原因是債務(wù)壓力。據(jù)報(bào)道，2023年9月至12月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)規(guī)模超過(guò)3000億元，比去年同期增長(zhǎng)68%，11月到期債務(wù)達(dá)到1071億元。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)資本鏈緊張，只能通過(guò)真誠(chéng)的折扣促銷加快資本回收。

過(guò)去，即使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大規(guī)模債務(wù)到期的問(wèn)題，也不會(huì)真正降價(jià)促銷。因?yàn)樗麄冞€有其他的選擇方式，即融資。8月，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行123筆融資，環(huán)比增長(zhǎng)14筆，共融資1247億元，用新債輕松償還舊債。然而，這種方法只能暫時(shí)使用“止痛”，無(wú)法“根治”病灶。于是，“三道紅線”它的根本目的是降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。從明年開始，這種用新債還舊債的方式“止痛”該方法可能無(wú)效。

融資規(guī)模“三道紅線”在限制的情況下，為了避免未來(lái)融資受阻，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不遺余力地在相關(guān)規(guī)定實(shí)施前降低負(fù)債率。否則，負(fù)債累積、融資有限的房地產(chǎn)企業(yè)將陷入困境，難以翻身。9月17日上午，恒大宣布將用自有資金提前償還15.65億美元（約106億元）的優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下香港資本市場(chǎng)紀(jì)錄。這意味著恒大正在加速減債。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，融資設(shè)置在業(yè)內(nèi)盛傳“三道紅線”在此背景下，恒大提前償還100億債務(wù)顯示了其減少債務(wù)的決心，預(yù)計(jì)未來(lái)三年平均每年減少1500億元的目標(biāo)將成功實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于自有資金有限的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，減輕債務(wù)最直接的方法是加快收款，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策仍然嚴(yán)格的情況下，折扣促銷是他們的最佳選擇。房地產(chǎn)企業(yè)折扣促銷，只是需要民族“上車”房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)新的形勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)或真誠(chéng)打折促銷，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新形勢(shì)，這兩類人應(yīng)該提前做好計(jì)劃！

一、多套房持有人

隨著房?jī)r(jià)的整體穩(wěn)定，房屋的持有成本越來(lái)越高，人們可以從房屋中獲得的收入越來(lái)越低，特別是在三、四級(jí)小城市。因此，多套房持有應(yīng)提前規(guī)劃，及時(shí)出售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差的房屋，留下熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)房屋。或者在一、二線熱點(diǎn)城市出售差房屋后，購(gòu)買具有升值潛力的房屋，如洋房、地鐵房屋，以優(yōu)化資產(chǎn)。

二、有購(gòu)房計(jì)劃的群體

有購(gòu)房計(jì)劃的群體應(yīng)優(yōu)先考慮一二線熱點(diǎn)城市，然后選擇實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)，避免購(gòu)買未完工建筑和質(zhì)量差的房屋。“三道紅線”實(shí)施將使房地產(chǎn)企業(yè)適者生存，過(guò)去兩年，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)因資本鏈斷裂而破產(chǎn)。據(jù)悉，僅今年就有380多家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，其中大部分因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。而且買家買的大多是期房，最怕開發(fā)商破產(chǎn)，房地產(chǎn)爛尾。因此，買家在選擇開發(fā)商時(shí)比以前更加謹(jǐn)慎。

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