不動產裂變式的難點在于第一不能急，逐漸平平常常，但漫過某一零界點以后其效果如同反物質造成裂變式一樣令人震驚。（詳細信息進一步了解已質押房產能不能租賃可查看更多）原始資本積累較難，而穩賺的感覺了令人充足沉迷。

高工資

高工資、負債高

高工資、負債高、高增長

高凈值人群

財務自由

這也是5個不同又緊密相連的漸近環節。

抵押借款裂變式便是讓整個環節產生巨變的關鍵所在，但很多人對抵押借款了解很少，更妄談哪些熟練掌握了。

1.結清再抵押

抵押借款的真實使用價值：該是把住房貸款還清，再次再抵押

為什么要這樣做？

為了能獲得更多現錢。

舉個例子：老李2015年買了一套使用價值300萬的房子，借款210萬。到2022年，個人貸款越還越小，貸款額還剩下195萬，但這時老李房子逐漸從300萬漲到了600萬元以上。

195/600=32.5%，它的負債率早已下降到了32.5%。假如老李申請辦理一筆七成的抵押借款，能夠拿到手貼近54%現金，這年代，現錢其價值可謂十分寶貴，針對做生意人而言，也是“生命之源”。就算老李拿來項目投資，收益率要比銀行房貸利率高些，并且貸幣持續掉價，負債也會隨之稀釋液。

假設你2010年借款100萬在深圳買房，當時認為30年才能結清，要苦哈哈做丁克族了，事實上到2022年，通過十年的通貨膨脹，深圳市年收入30萬得人數不勝數，但你的負債依舊是100萬，是不是感覺沒有什么壓力了？

因此，銀行的錢一定要盡早貸出去，讓時間來稀釋液負債

返回前文實例，這時候老李可以選擇“再抵押”了，用行業術語稱為“結清再抵押”。把三十年的住房貸款給還完了，再次質押出去，提升貸款額，變長借款期限。

2.再抵押成本

還是要以老李為例進行計算下他再抵押的資金成本：

按揭貸款余款剩下195萬，也有25年，利息是5.88%，總貸款利息1776369。

假定結清，則可質押出600X70%=420萬，周期時間二十年，年利率大家臨時算是4.85%，則抵押借款總年息2369112，還有另外附加費2%。

下面我們就把2款產品都拖到20年以來對比一下

195萬，5.88%，拖到20年，總貸款利息1370580

420萬，4.85%，拖到20年，總貸款利息2369112

貸款利息差值是2369112-1370580=998532。

大家具體拿到手現金減掉附加費，是420X98%-195=216.6萬。

根據推算，一筆216.6萬余元貸款，貸20年，總貸款利息998532，相對應的年利率約4.05%。 其實就是結清再抵押，所獲得的216.6萬余元現錢，具體資金成本為4.05%，極低。

3.再抵押精優化算法

結清再抵押裂變式什么時候做，如何的情形下才劃得來。 我們要用如下所示實體模型舉例說明；

假定以前“按揭貸款”貸款額度為200W，年利率4.165%，剩下25年。

假定抵押借款借X萬。年利率4.35%，貸20年。服務費1.5%

在第一個月，你能得到抵押借款X，再減除1.5%服務費。

如同X=400得話，服務費6W，具體拿到手394W。

但你還需要“還掉”原來借款200W，具體僅得到194W現錢。（為了能測算簡易，還有一個墊付資金成本費沒有考慮）

在月供層面，本來每月10739.80塊的月供不用還了。可是改成一個新的每月=PMT（4.35% /12月，240期，4000000元）這一數是24983.25

將“現錢進”和“現錢出”求和，既能獲得他們的凈現金流。隨后IRR拉一下，就能知道真實利率。

因而“按揭貸款200W升成質押400W”，你這樣做的事，計劃成本是月息0.52%，折算年化率6.22%（測算簡易不顧及墊付資金成本費）。這其中的測算較為復雜。因而我們就不進行數學課關鍵點了。立即給回答。

假定“原按揭貸款200W，質押出去50W，100W，450W，500W,800W……”，求各個真實的年利率是多少。

質押出去50W，折算年化利率12.55%

質押出去100W，折算年化利率8.27%

質押出去150W，折算年化利率6.94%

質押出去200W，折算年化利率6.28%

質押出去250W，折算年化利率5.89%

質押出去300W，折算年化利率5.63%

質押出去350W，折算年化利率5.45%

質押出去400W，折算年化利率5.31%

質押出去450W，折算年化利率5.20%

質押出去600W，折算年化利率4.99%

質押出去800W，折算年化利率4.83%

(如果使用10年先息后本貸款4.25%年利率變低，但這個方案不是所有人都能做，暫時不作比較)

4.再抵押的解讀

看了上邊的數據信息，獲得下面結果：

1）質押最少75%起

假如你原有“按揭貸款”是200W，則你結清換為抵押借款，最少應當抵押借款350W。在這里，“年利率”降低得特別快。

我們都知道，8%之內基本上就是大多數人可以接受的年利率。因此你“質押換按揭貸款”，需要貸款額度提升75%。這也是發展線。

2）較為最理想的是二倍或是三倍

假如原來按揭貸款是200W，則“新質押”追求完美400W或是600W。

大家可以看到，翻兩倍以后，年利率便是5.31%。這時候，就算三倍，四倍，你“內涵報酬率”降低得并不多。

三倍以后，200->600以后，內涵報酬率早已跌破了5%，一般一般建議，1.75倍以后，就可以去考慮到“結清再裂變式質押”，二倍乃是十分提議。

5.抵押物的再抵押

還有一種是質押再抵押，例如原先便是全額付款再抵押買房產，年利率6.37%或更高，你過個三五年，再次結清再申請質押一次，不但能貸借更多錢，也可以提升債務。

有一些金融機構當初做的都是最高額抵押，如中信銀行，再也無法做二押，或者做二押必須要在同一家銀行，又或者做二押年利率過高。所以一般操作過程中，全是“先還舊，再借新”。

現在你需要自己去籌集一筆資產（找親友或是信貸公司過河），把原有貸款還完，再重新質押出去。知道“再抵押”的用法，有一個益處，是如果你缺錢的情況下，根據結清再抵押，就能獲得一筆超大金額長期性低息貸款資產。（銀監會要求，抵押借款把錢不可以拿來購房）

申明：自己堅定理想信念地抵制有些人根據取現錢，螞蟻搬家的方式避開中國銀監會的相關規定，并把信貸資金挪去給爸媽或是另一半買房子的作法。

6.再抵押的壓力

“額度增加，期限變長，月供減少”也是我們的目地

“再抵押”不一定提升你壓力。做得好的話，乃至借得一筆錢的前提下，月供還會繼續降低。由于牽涉到月供的，通常是你“剩下期限”總數。如同一筆120W塊的借款，分十年還，每一個月13250元左右。等著你還清五年了，還剩下68W時，你每一個月或是月供13250元。而假如我們向銀行借款“再抵押”。把那68W元變為一筆十年期借款，月供馬上降至6998.35元。

假如我們申請辦理“加按揭貸款”，加按揭貸款到98W元，則你煙橋得到30W元現錢，并且月供10085.85元，比原來還少。“現金和月供”都改善了。因此持續的“再抵押”，是能夠極大化提升你資本結構的。

不斷地“再抵押”,所以你可以看見你的月供不斷往下滑，貸款利息也越還越低。

特別是當目前市面上有5年或者10年先息后本貸款，20年，30年等額本息還款的抵押貸款時。你就應該把手上每一個“剩下期限”比較短貸款，或是年利率非常高的借款全都替換掉。你細心測算一下得話，這樣你會獲得幾百萬的現錢，而且你的月供還減少了。

7.再抵押的加血期

假如是按揭貸款換質押，一般我們規定貸款額度1.75倍。假如是質押再抵押，一般1.5倍就行了。但我們想一想，哪種情況才能夠1.75倍。假定一套100W房產，如果你最開始買進時借款70W，如果想1.75得話，就需要131W，而質押一般折數是七成。也就是說你這個房子要187.5W。100W->187.5W，這個房子要上漲貼近二倍，你才可以逐漸“再抵押大型工程”。

按現階段這種銷售市場，二倍上漲幅度往往也至少需要三五年。因此，每一年買一套得話，你必須五套房屋最少。周而復始，每年都會有錢買新的一套。假以時日，你手里也就有了十幾套房。（自然，這也是行為心決，而不是一個完美計劃方案。明白了心決，要怎么做全憑本人應變力，鍵盤俠不喜勿噴）

最終，說一下2022年購房幾個觀點與建議：

1、多數人針對房屋的認識只停留在房屋自身。但是我們應當真切地意識到：新房再也不是房屋。

于個人而言，這是財產，是股權融資手段，平常人得到“消費金融牌照”的辦法，我國僅有一樣產品貸款是允許你借款30年去購買的，那便是房地產。

2、農戶前期耕種，栽種，上肥，鋤草，大部分時候都見不到收獲，僅有到三秋季節才可以看到果子。

全世界天地萬物都是有周期時間，女性懷孕十月生一個孩子，平常人起早貪黑，一天睡8鐘頭，一年有四季…

投資房產是有周期的，短則三年，長則五年，平常見不著盈利，一旦市場行情來啦便會忽然增漲，身價千萬就在那一夜之間進行，因此不要懼怕平日的月供工作壓力。（直到春花爛漫時，她在叢中笑）

3、每一次金融改革都伴隨很多投機性對沖套利的好機會，被聰明的人搞壞后，金融體系監管很快就聞聲在場。

金融體系監管管得很嚴，銷售市場又力量薄弱，此刻，一個新的“金融改革”又會被創造發明。“聰明的人搞壞一個新的金融改革”的故事匯再度重蹈覆轍，直至下一次管控周期時間的來臨。

這類往返循環系統并不是我國古代地方與中間那類“縮緊就去世、放寬就亂”簡單地循環系統，而是像房地產調控一樣，每次都是股票打新的補丁包、越來越嚴。伴隨學習的過程是指“投機性對沖套利的聰明的人的內部分裂”，僅有最聰明那波人能長久地贏下來。

平常人把房地產升值一部分裂變式貸出去，就等于是提取了國家資源，注漿到他們新增加股權中。

講得通俗一點，平常人貸款買房子，實際上賺的是國家貨幣紅利的錢。而采用資金運用，相當于放大了獲得效用，因此嚴厲打擊質押貸款買房子，實際是避免你運用國家資源掙錢。

4、貨幣寬松以前，一個雞腿5塊，提早借款取得錢的人，先到買10個，等貨幣寬松以后，雞翅要8塊一個了，因此，提早囤了雞翅的人也掙了價差。

這個跟貸款提前購房的基本原理是一樣的。

印鈔票自身是一種無形的全員稅，只需你用了rmb都逃不掉

因此大家發覺，每過兩年，等著你存了一點錢，正要買房子的時候，我國就要搞貨幣寬松，按時收種了，那么你錢就縮水了，一直攢不足錢購房。

回憶大家祖輩艱辛一生，從1990年代月薪1000元做起，做了幾十年存了30萬，提前準備養老服務，無可奈何通脹太厲害了，一斤豬肉都需要幾十元了，30萬不到一年就花完了。

并沒有資產的人，養老服務都是沒有保證的，由于現錢不升值。

5、在一個荒島上，有一群狼他們擁有強勁暴力行為優點，也有一群羊，假定狼和羊全是有智慧的。很久，你就會發現狼沒有將羊吃完，而許多羊在幸福快樂的喂草。

為何，難道狼是良心不安了?

并不是，由于狼了解，羊一定要一邊吃一邊養，狼甚至可以幫著羊養育下一代。等許多小羊羔長大以后然后慢慢逐一吞掉。一邊吃一邊讓羊繁育小羊羔。

之后全部荒島進入穩定型，總會有羊被吃一點，但是還不斷有小羊出生。此刻這一島的構造是 20%的狼、80% 的羊。

因此群狼頒布了一個政策法規，便是禁止偷食羊，每天只能吃定量羊。

假如哪只狼敢偷食羊，便會被處決。因此羊都是在喝彩為其會有這樣的管理者而喝彩。這一島，始終保持了均衡。當狼太多，每日能吃的羊就那么多，便會有狼偷著去吃羊，于是很多狼便會被喊停，又達到均衡。

但是當狼的總數不夠 20%時，羊不少情況下，便是有些狼每天偷食羊都沒事的，大家知道再多吃些羊都沒事兒。

6、為何每過兩年房子價格便會暴漲一次而且新政策出臺管控？

房屋長時間沒漲，土地價格就賣不上來，可是全部利益團體，包含金融機構、政府部門都懂，一味瘋漲則意味著大伙兒什么都沒有了， 給普通百姓留些執念，他還會拼搏，還會繼續拼命地為發展經濟負荷率，只需給他點希望和一點酬勞就行了，存著羊不愁沒飯吃。

7、掙錢從來都不非常容易，哪怕在房市，每買一套都是淚，在我年輕的時候，沒人來教我，幸運的是，現在有了互聯網技術，我們在初始階段就能接觸到了比自己更有經驗的人。

國祥金服擁有資深銀行貸款經驗：專注抵押貸款、 房屋抵押貸款、企業貸款、票據稅貸、二次抵押貸款、汽車抵押貸款、經營貸、消費貸、裝修貸、薪資貸、個人公積金及社保貸；無公司/空殼/雙剛/黑/名單/單簽/高評高貸/雙拼房/網紅盤/毛坯房/農民房/軍產房以及墊資贖樓、債務重組優化等皆可操作。

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