正常情況下而言，貸款沒(méi)還清的房子是不可以買(mǎi)賣(mài)交易的。由于，貸款并沒(méi)有還清以前，房子一般都是押給銀行，賣(mài)房子人必須經(jīng)過(guò)房子100％的產(chǎn)權(quán)年限才可以售賣(mài)。

或許你可能會(huì)問(wèn)，目前市面上買(mǎi)賣(mài)二手房中介是咋操控的，為何貸款沒(méi)還清的房子，他們便能賣(mài)？

未還清貸款的房子還處在質(zhì)押情況，是不可以掛牌交易的，可是，在現(xiàn)實(shí)生活中，能通過(guò)一些方法來(lái)達(dá)到。

方法一：轉(zhuǎn)按揭貸款

所說(shuō)“轉(zhuǎn)按揭貸款”，就是指把本人住房出售或出售給第三愛(ài)而申辦住房貸款變動(dòng)貸款期限、變動(dòng)貸款人或變更抵押物貸款。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段可以做轉(zhuǎn)按揭貸款銀行非常少，深圳市等一些地區(qū)也是早已喊停了轉(zhuǎn)按揭貸款，因此此方法現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有多少人應(yīng)用。

方法二：用買(mǎi)家的首付款交清剩下貸款

這也是時(shí)下二手房交易里最能夠應(yīng)用的方式，適用原房主貸款信用額度比較低或已經(jīng)償還絕大多數(shù)貸款，剩余借款比較少的狀況。一般來(lái)說(shuō)，客戶(hù)會(huì)認(rèn)同首付房地產(chǎn)總成交量的30%至40%，賣(mài)家能夠利用買(mǎi)家的首付將剩下貸款結(jié)清，隨后撤消房產(chǎn)預(yù)告登記，進(jìn)行下一步買(mǎi)賣(mài)。

方式三：利用金融機(jī)構(gòu)貸款來(lái)交清剩下貸款

要是之上兩種方式都難以實(shí)現(xiàn)，那樣商家可以選擇用之名下質(zhì)押物（如其他房產(chǎn)）向銀行借款質(zhì)押貸款，以還清按揭貸款貸款。等顧客付了房子全額付款后再還清銀行抵押貸款貸款。

貸款沒(méi)還清的房子不是不可以買(mǎi)了。可是，假如考慮清楚房子情況就輕率簽訂合同付首付，商家一旦悔約或房子無(wú)法正常申請(qǐng)辦理解除抵押，到點(diǎn)后悔莫及就來(lái)不及了！

因此，在購(gòu)買(mǎi)貸款未還清的房子以前，最好是搞好下列前期準(zhǔn)備工作：

1、協(xié)議中確立合同違約責(zé)任

合同是彼此買(mǎi)賣(mài)交易最有效的證實(shí)，因此在簽購(gòu)房合同的時(shí)候可以確立房子產(chǎn)權(quán)年限、解除抵押時(shí)限、合同違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)難題相對(duì)容易調(diào)查取證法律維權(quán)。

除開(kāi)買(mǎi)房合同，還有一種方法一樣具有法律效應(yīng)。

2、預(yù)告登記

預(yù)告登記，就是指被告方簽署房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或者其它不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議書(shū)，為確保未來(lái)完成物權(quán)法，而按照合同約定可向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。

《物權(quán)法》第二十條要求：“備案預(yù)告登記后，沒(méi)經(jīng)預(yù)告登記的產(chǎn)權(quán)人允許，處罰該不動(dòng)產(chǎn)的，不出現(xiàn)物權(quán)效力”。意思是說(shuō)預(yù)告登記后，賣(mài)房子得人不得不通過(guò)購(gòu)房者的允許就隨便處理房地產(chǎn)，包含將房子賣(mài)掉、作為抵押等即便是跟第三方簽訂了借款合同，合同書(shū)也失效。

預(yù)告登記后房子，賣(mài)房子人還能繼續(xù)定居或是租賃獲得收益，直至宣布辦完房屋過(guò)戶(hù)，與此同時(shí)保障了賣(mài)房子人與購(gòu)房者的合法權(quán)益。

但是法律法規(guī)還要求：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或是自可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記的，預(yù)告登記無(wú)效”，意思是說(shuō)預(yù)告登記有時(shí)間限定，3個(gè)月以?xún)?nèi)就需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，不然備案就不能用了。如果時(shí)光確實(shí)趕不及，能夠不斷申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，但是目前沒(méi)有明確預(yù)告登記次數(shù)。

總體來(lái)說(shuō)，在挑選貸款沒(méi)還清的房子時(shí)，牽涉到先付費(fèi)還款的，要利用好中介公司和銀行居間功效，千萬(wàn)不要將錢(qián)打進(jìn)個(gè)人帳戶(hù)，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)相對(duì)性妥當(dāng)些。

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