深圳市消委會(huì)發(fā)布的房貸合同牽涉到工行、中行、招行、農(nóng)行、建行等12家銀行個(gè)人的買房貸款合同范本，指出的房貸合同中出現(xiàn)的五個(gè)方面的不公平條文主要包含在強(qiáng)制性貸款人接納提前還貸標(biāo)準(zhǔn)、限定抵押權(quán)人履行房屋產(chǎn)權(quán)、金融機(jī)構(gòu)常因局勢(shì)轉(zhuǎn)變單方面公布借款馬上期滿、房貸合同捆縛非房貸合同和沒(méi)有規(guī)范使用客戶私人信息等。 具體來(lái)說(shuō)，房貸合同中儲(chǔ)蓄不合理?xiàng)l款的五大難題各是： 第一大關(guān)鍵是強(qiáng)制性貸款人接納提前還貸各類標(biāo)準(zhǔn) 住房按揭貸款貸款因?yàn)橘J款期限很長(zhǎng)，因此存有提前還貸的需求與概率都很大，但是一些銀行從自身權(quán)益考慮對(duì)提前還貸設(shè)定各種各樣標(biāo)準(zhǔn)，例如多久時(shí)間不允許提前還貸、提前還貸要提前三十天申請(qǐng)書并必須金融機(jī)構(gòu)允許、扣除提早還款違約金等。進(jìn)而限制顧客提前還貸的權(quán)力，剝奪了顧客的挑選支配權(quán)。 但是有些顧客覺(jué)得不公平條文依然被深圳市消委會(huì)覺(jué)得有效，由于根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，提前還貸收取一定的合同違約金是正確的，這也許與許多人的思維不一樣。 第二大關(guān)鍵是限定抵押權(quán)人履行房屋產(chǎn)權(quán) 以工行《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》為例子，第十八條：“18.5本合同簽署后，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押權(quán)人租賃抵押物，理應(yīng)經(jīng)借款人書面同意：質(zhì)押權(quán)婚姻存續(xù)期間，抵押權(quán)人租賃抵押物，理應(yīng)通告借款人并把質(zhì)押客觀事實(shí)告之承租方，且租賃時(shí)限不可善于貸款年限。本合同簽署后，抵押權(quán)人出讓質(zhì)押物、為第三方開設(shè)貸款擔(dān)保或者以多種方式處罰抵押物，應(yīng)提前征求借款人書面同意，并把質(zhì)押客觀事實(shí)告之購(gòu)房人等相關(guān)負(fù)責(zé)人。從而獲得的盈利，依照第18.9條約定的解決。” 根據(jù)法律法規(guī)，金融機(jī)構(gòu)這一合同書限制住宅每個(gè)人駕駛的支配權(quán)，顧客不論是出讓或是出租自己具有所有權(quán)早已抵押給金融機(jī)構(gòu)的房子，僅需提前通知客戶或是出租方，與此同時(shí)通知銀行就可以，不用銀行審核，也不需要商業(yè)銀行的允許。但對(duì)租賃的期限要求也是限定顧客履行房子收益權(quán)，顧客有權(quán)利確定房子的租賃限期。 但是有的人構(gòu)想貸款并沒(méi)有償還完就能流通轉(zhuǎn)讓、不受拘束的念頭法律上依然是不受鼓勵(lì)的，有貸款抵押物的住房出售需要以貸款償還完或是消費(fèi)者服務(wù)承諾委托償還借款為原則。 第三問(wèn)題3銀行是常因局勢(shì)轉(zhuǎn)變單方面公布借款馬上期滿 金融機(jī)構(gòu)單方面宣布貸款到期、規(guī)定貸款人提早償還寧波利息的做法算不上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，但也并不鮮見，現(xiàn)實(shí)生活中也經(jīng)常遇到金融機(jī)構(gòu)規(guī)定貸款企業(yè)提前還貸的情況。但在個(gè)人寧波信用貸款尤其是購(gòu)房貸款碰到的特別少，原因是有抵押物存有，應(yīng)當(dāng)能夠確保賠償金融機(jī)構(gòu)損失。 寧波寧波房屋抵押貸款遭遇風(fēng)險(xiǎn)比較大，不管現(xiàn)行政策因素還是洪澇災(zāi)害的原因造成所面臨的毀損或是消退，但一般歸屬于不可抗拒，深圳市消委會(huì)提議刪掉這種條文也是有道理的。 第四類關(guān)鍵是房貸合同捆縛非房貸合同 一般情況下金融機(jī)構(gòu)不容易確定借貸人借款清償順序，因?yàn)槟鞘墙栀J人還貸隨意。可是也會(huì)有一些金融機(jī)構(gòu)根據(jù)制式合同的形式捆縛各種各樣銀行借款方法的還款順序。 深圳市消委會(huì)的通告中講的是中信，中信《個(gè)人借款合同》第九條：“……如招標(biāo)方在承包方還有幾筆借款未償還，招標(biāo)方如欲提前還貸的，依照發(fā)放貸款先后順序依照先還息之后還本原則開展還貸，與此同時(shí)承包方有權(quán)利確定提早償還的各種借款的還款順序。” 這一條文因?yàn)閾p害了顧客自由選擇還款順序的權(quán)力，從而損害了顧客的公平交易權(quán)，被深圳市消委會(huì)定性為因涉嫌那些霸王條款，提議改成“承包方有權(quán)利確定提早償還的各種借款的還款順序”。 第五類關(guān)鍵是未規(guī)范使用客戶私人信息 維護(hù)顧客私人信息已經(jīng)成為一個(gè)重大社會(huì)現(xiàn)象。金融機(jī)構(gòu)做為私人信息較為完善的組織，對(duì)消費(fèi)者信息保護(hù)的尤為重要，甚至成為一個(gè)重要的企業(yè)社會(huì)責(zé)任。 現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)銀行可貸款人數(shù)據(jù)泄露的現(xiàn)象，例如本人借款逾期被第三方催收，就證明金融機(jī)構(gòu)已將借貸人個(gè)人和家庭信息出售給了第三方公司，而第三方公司對(duì)個(gè)人信息維護(hù)水平與能力是令人質(zhì)疑的。 深圳市消委會(huì)根據(jù)的常見條文是平安《房地產(chǎn)買賣抵押貸款合同》，第五條第一款第11項(xiàng)：“承包方以及合作企業(yè)可向甲方、丙方推送各種業(yè)務(wù)信息。”第十三條第二款第13項(xiàng)：“招標(biāo)方有躲避承包方管控、托欠貸款本息及寧波利息、惡意逃廢債務(wù)等情形時(shí)，承包方有權(quán)利將這個(gè)個(gè)人行為向所屬單位及其它有關(guān)部門通告，并且在媒體上公示。” 這類制式合同的需求顯著并沒(méi)有盡職信息安全保護(hù)責(zé)任，立即損害了顧客的個(gè)人信息權(quán)。 事實(shí)上，銀行貸款合同里這種條款的存有早已古已有之，客觀性中說(shuō)，有一些合同文本也是大家偏好的結(jié)論，并不一定就是網(wǎng)上各種評(píng)論中所謂的店大欺客什么的兇險(xiǎn)耗盡，有些是過(guò)多風(fēng)險(xiǎn)管控得到的結(jié)果，終究購(gòu)房貸款時(shí)間久，最多30年時(shí)間，這中間會(huì)出現(xiàn)許多的改變，包含借款人會(huì)有這樣那樣的問(wèn)題，因此，從銀行的角度考慮和有益于風(fēng)險(xiǎn)管控保證銀行資產(chǎn)質(zhì)量的角度考慮，管束一些條文從狀況上也是可以理解的。 可是，應(yīng)對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)情況，應(yīng)對(duì)環(huán)境因素所發(fā)生的轉(zhuǎn)變，應(yīng)對(duì)在我國(guó)法治環(huán)境以及社會(huì)政策環(huán)境的提升，金融機(jī)構(gòu)確實(shí)應(yīng)該及時(shí)的反省一些所謂制式合同，隨后立即對(duì)一些不毫無(wú)意義的合同文本開展及時(shí)地調(diào)整和優(yōu)化，在確保金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)利的前提下確保顧客的合法權(quán)利。 現(xiàn)在銀行都明確提出客戶至上，而保證顧客的合法權(quán)利則該是客戶至上最主要內(nèi)容。從實(shí)際情況看，現(xiàn)在銀行盡管優(yōu)化了銀行業(yè)務(wù)，但是如何從而實(shí)現(xiàn)客戶至上也有很多的事情需做，不單單是心態(tài)等方面的，更重要的是從源頭上塑造用戶至上的運(yùn)營(yíng)管理邏輯基礎(chǔ)和意識(shí)基本，而非依然存有的以商品、業(yè)務(wù)流程為核心立足于顧客。

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