大家購(gòu)房，有什么方式呢？？ 第一，全額付款買， 第二，商貸買， 第三，純浦東浦東公積金貸款買， 第四，公積金商貸組合貸！ 整體歸到兩類，那便是全額付款買和按揭貸款買！具體有哪些區(qū)別呢？大家下面說(shuō)！！ 第一，是資金周轉(zhuǎn)速率 全額付款買，房地產(chǎn)商收付款快， 我們都知道，針對(duì)商人來(lái)講，最重要的就是現(xiàn)金流，他能夠沒(méi)錢，還可以不要錢的，可是不能沒(méi)有現(xiàn)金流，任何一個(gè)領(lǐng)域假如現(xiàn)金流斷掉，他離倒閉可能就只差一步！！現(xiàn)金流大小，速度，決定了房地產(chǎn)商抵融資能力，回籠資金越來(lái)越快，額度越多自然是最佳的！！終究開(kāi)發(fā)商拿地的錢都是以金融機(jī)構(gòu)或者其它金融機(jī)構(gòu)的，至少全是上千萬(wàn)幾千萬(wàn)，有一些大開(kāi)發(fā)商乃至全是幾十億上百億元！！每日浦東利息全是嚇人的，因此回籠資金越來(lái)越快，越多對(duì)他越有益！！ 貸款買，便是商業(yè)貸款，公積金貸，組合貸款！一般來(lái)說(shuō)回籠資金較慢，時(shí)間久！ 商貸，審核時(shí)間一般是一個(gè)多星期到兩三個(gè)月（一兩個(gè)星期的我見(jiàn)過(guò)，可是特別少，絕大多數(shù)都要一兩個(gè)月上下），如果是因?yàn)檎呋蚴墙鹑跈C(jī)構(gòu)政策收緊得話審核大半年也不是不可能！！ 公積金房貸和組合貸款，由于公積金房貸是社會(huì)個(gè)人公積金管理處審批的，我市每一個(gè)月這么多人辦理貸款業(yè)務(wù)流程，訂單量大，因而全是排長(zhǎng)隊(duì)審批的，審核時(shí)間要比商業(yè)貸款還需要慢，更快也是要兩三個(gè)月的，慢一點(diǎn)的大半年大半年的我也經(jīng)常遇到！！審核時(shí)間特別慢！！房地產(chǎn)商回籠資金便會(huì)慢許多，因此這也是很多房地產(chǎn)商新樓盤不兼容浦東浦東公積金貸款緣故！！ 第二，是風(fēng)險(xiǎn)性難題！ 什么風(fēng)險(xiǎn)呢？？顧客貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)性！全額付款購(gòu)買了，房屋就是你，不會(huì)有逾期難題！！假如是按揭貸款貸款買的，不論是商業(yè)貸款，公積金房貸，或是組合貸，真真正正房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人不是你，只是金融機(jī)構(gòu)或是公積金管理中心，你付款首付款，房地產(chǎn)商其實(shí)就是為你做金融機(jī)構(gòu)/個(gè)人公積金管理處的保證人的，一旦在還沒(méi)有拿房期內(nèi)，或者已經(jīng)拿房可是小區(qū)業(yè)主并沒(méi)有辦不動(dòng)產(chǎn)證期內(nèi)逾期，房地產(chǎn)商也是有連同貸款逾期還款的責(zé)任！！ 僅僅只是短期內(nèi)幾日，一兩個(gè)月貸款逾期得話也沒(méi)事，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)給你催款，但你如果長(zhǎng)時(shí)間超出三個(gè)月六個(gè)月貸款逾期得話金融機(jī)構(gòu)/個(gè)人公積金管理處是有權(quán)競(jìng)拍你的房產(chǎn)，與此同時(shí)房地產(chǎn)商是有法律責(zé)任的！！ 次之，再說(shuō)一下商貸和浦東浦東公積金貸款的差別！！ 第一，審核時(shí)間的差別 剛上邊早已說(shuō)過(guò)了，商業(yè)貸款審核時(shí)間一般是一個(gè)多星期到兩三個(gè)月，如果是因?yàn)楝F(xiàn)行政策緣故慢一點(diǎn)的也才大半年！ 公積金房貸和組合貸款，由于公積金房貸是社會(huì)個(gè)人公積金管理處審批的，我市每一個(gè)月這么多人辦理貸款業(yè)務(wù)流程，訂單量大，全是排長(zhǎng)隊(duì)審批的，審核時(shí)間要比商業(yè)貸款還需要慢，更快也是要兩三個(gè)月的，慢一點(diǎn)的大半年大半年的我也經(jīng)常遇到！因而審核時(shí)間比商業(yè)貸款慢！ 第二，是審核金額的差別 商業(yè)貸款審核額度一般有固定的，一般就是首套能貸70%，二套房能貸50%，這種！ 公積金房貸就不一樣，首套最大能貸80%，二套房最多能貸60%！！ 次之，他受貸款人個(gè)人公積金繳費(fèi)基數(shù)，存繳時(shí)間，存繳賬戶余額，年紀(jì)一同的影響！！ 個(gè)人公積金能貸額度計(jì)算方法： 第一個(gè)公式計(jì)算 夫妻兩人個(gè)人公積金繳費(fèi)基數(shù)總和×12×35%×貸款期限 （貸款期限1，商貸貸款期限-已還貸期限， 2，70歲或是60歲，這一看銀行審核的貸款年齡-自己現(xiàn)今年紀(jì)，兩個(gè)條件同時(shí)符合） 第二個(gè)公式計(jì)算 夫妻兩人個(gè)人公積金余額總和×20×存繳指數(shù) （存繳指數(shù)六個(gè)月是0.5，一年是0.8，2年是1，三到五年是1.2，五年以上是1.5%） 2個(gè)公式計(jì)算與此同時(shí)測(cè)算，取最低點(diǎn)（每個(gè)地方不一樣，一些地區(qū)只應(yīng)用其中一個(gè)計(jì)算公式），首套不超過(guò)70萬(wàn)，二套房不得超過(guò)50萬(wàn)（每個(gè)地方額度不一樣，大城市越多額度也越高了） 第三，貸款浦東利率的差別 商貸，原來(lái)是貸款基準(zhǔn)浦東利率4.9%，然后進(jìn)行上調(diào)10%-50%，其實(shí)就是5.39%-7.35% 現(xiàn)階段的話是LPR4.65%然后加持74-221個(gè)測(cè)量點(diǎn)，其實(shí)就是5.39%-6.86% 而公積金房貸，首套固定浦東利率是3.25%，二套房浦東利率上調(diào)10%，其實(shí)就是3.575%，要比商貸浦東利率劃算一半以上！！

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