問：我公司為一家投資擔(dān)保公司，擔(dān)保的貸款公司還有一筆借款于2022年6月期滿，抵押權(quán)人向我司給予一套房地產(chǎn)做為質(zhì)押擔(dān)保，并已辦理抵押登記。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解抵押普陀房屋貸款辦理手續(xù)可查看更多）2022年，抵押權(quán)人欲將該房產(chǎn)以900萬人民幣價錢售賣，與購房人簽署《房屋買賣合同》，后因全國房價上漲，賣方違約。購房人提起訴訟后，一審法院裁定規(guī)定賣家繼續(xù)履行該合同書，抵押權(quán)人不服氣一審判決提出上訴，現(xiàn)階段此案在二審環(huán)節(jié)中。因該普陀房產(chǎn)抵押從我司戶下，不具備強(qiáng)制過戶的前提條件。購房人已申請將這個房產(chǎn)查封，現(xiàn)購房人允許將貸款公司未償還的剩下借款轉(zhuǎn)到我公司做為擔(dān)保金，希望我司能夠消除普陀房產(chǎn)抵押。房子買賣合同糾紛將在6月1日開庭審理，購房人希望我司盡早相互配合解除抵押登記。該貸款公司尚欠貸款235萬人民幣，金融機(jī)構(gòu)已扣減我公司在機(jī)構(gòu)的擔(dān)保金，我公司將要獲得償還證實(shí)。請問一下抵押期間，抵押權(quán)人與購房人簽署的《房屋買賣合同》是否有效，此案的起訴對于我司的質(zhì)押權(quán)有什么危害？感謝！

一、《房屋買賣合同》的效力難題

《物權(quán)法》（已失效）第191條的規(guī)定：“抵押期間，抵押權(quán)人經(jīng)質(zhì)權(quán)人允許出讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)該將出讓所獲得的合同款向質(zhì)權(quán)人提早償還債務(wù)或是提存。轉(zhuǎn)讓的合同款超出債權(quán)數(shù)額的那一部分歸抵押權(quán)人全部，不夠部分由借款人償還。

抵押期間，抵押權(quán)人沒經(jīng)質(zhì)權(quán)人允許，不可出讓抵押財產(chǎn)，但買受人委托償還債務(wù)解決質(zhì)押權(quán)的除外。”

在《民法典》起效以前，針對抵押期間，抵押權(quán)人沒經(jīng)質(zhì)權(quán)人允許簽署的《房屋買賣合同》是否有效，在實(shí)踐中存在一定的矛盾：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，質(zhì)押權(quán)限制所有權(quán)支配權(quán)能，以抵押物的交易市場使用價值擔(dān)保債權(quán)的完成。質(zhì)押權(quán)已創(chuàng)立，尚未質(zhì)權(quán)人允許，開展處罰，因使用權(quán)支配權(quán)能已然受到限制，其處罰歸屬于無權(quán)處理，根據(jù)無權(quán)處理標(biāo)準(zhǔn)解決。抵押期間沒經(jīng)質(zhì)權(quán)人允許私自出讓抵押物的合同書，并不是當(dāng)然無效合同，能夠視作“效力待定”合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出讓抵押財產(chǎn)的行為完成，要進(jìn)行2個個人行為，一個是簽署出讓抵押財產(chǎn)買賣協(xié)議的債權(quán)行為，另一個是抵押財產(chǎn)使用權(quán)變化的物權(quán)行為。而出讓抵押財產(chǎn)的債權(quán)行為并不是需要經(jīng)過質(zhì)權(quán)人的允許，由于抵押權(quán)人與購房人簽署出讓抵押財產(chǎn)協(xié)議的個人行為，只是一個債權(quán)行為，并不能導(dǎo)致抵押財產(chǎn)物權(quán)變動得到的結(jié)果，抵押權(quán)人沒經(jīng)質(zhì)權(quán)人允許，與別人簽署抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議個人行為并不能造成質(zhì)押權(quán)的解決，質(zhì)權(quán)人仍能夠行使抵押權(quán)。抵押權(quán)人仍然是抵押物的所有權(quán)人，有權(quán)利將質(zhì)押物自由轉(zhuǎn)讓給其他人。

《民法典》頒布以后，以上矛盾應(yīng)當(dāng)是不存在了。由于《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押權(quán)人能夠出讓抵押財產(chǎn)。被告方另有約定的，根據(jù)其承諾。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，質(zhì)押權(quán)影響不大。抵押權(quán)人出讓抵押財產(chǎn)的，理應(yīng)及時聯(lián)系質(zhì)權(quán)人。質(zhì)權(quán)人能證明抵押財產(chǎn)出讓很有可能危害質(zhì)押權(quán)的，能夠要求抵押權(quán)人將出讓所獲得的合同款向質(zhì)權(quán)人提早償還債務(wù)或是提存。轉(zhuǎn)讓的合同款超出債權(quán)數(shù)額的那一部分歸抵押權(quán)人全部，不夠部分由借款人償還。

二、有關(guān)買受人委托償還債務(wù)

依據(jù)上述《物權(quán)法》（已失效）第191條第2款，買受人能夠委托償還債務(wù)，買受人能夠委托償還債務(wù)后，因為主債權(quán)消滅，質(zhì)押權(quán)可能就與此同時解決。故雖在抵押期間，抵押權(quán)人沒經(jīng)質(zhì)權(quán)人允許，還可以出讓抵押財產(chǎn)。以上剖析，此處出讓抵押財產(chǎn)，專指申請辦理房產(chǎn)過戶登記。

除此之外，依據(jù)《合同法》（已失效）第84條的規(guī)定，借款人將合同書的責(zé)任義務(wù)所有或者部分遷移給第三人的，應(yīng)該經(jīng)債務(wù)人答應(yīng)。依照學(xué)理科見解，債權(quán)債務(wù)，依照擔(dān)負(fù)后原借款人是不是免除責(zé)任為基準(zhǔn)，可分為免除責(zé)任的債權(quán)債務(wù)和并存的債務(wù)承擔(dān)。免除責(zé)任的債權(quán)債務(wù)，就是指借款人經(jīng)債務(wù)人答應(yīng)，把它負(fù)債全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人壓力。并存的債權(quán)債務(wù)。就是指借款人擺脫債的關(guān)聯(lián)，第三人添加債務(wù)的關(guān)聯(lián)，與借款人承擔(dān)負(fù)債。在并存的債權(quán)債務(wù)中，因為原借款人并沒有擺脫債的關(guān)聯(lián)，對債權(quán)人的權(quán)益不會產(chǎn)生危害，因此正常情況下不必債權(quán)人的允許，只需借款人或第三人通告?zhèn)鶆?wù)人就可以產(chǎn)生法律效力。就此案來講，假如購房人替代借款人向保險公司償還借款，假如金融機(jī)構(gòu)不明購房人與抵押權(quán)人間的訴訟糾紛，金融機(jī)構(gòu)一般可以允許。在這里情況下，主債務(wù)清償結(jié)束，貴司連帶擔(dān)保責(zé)任消除，貴司能夠解除抵押登記。

三、有關(guān)起訴判決結(jié)果對貴司質(zhì)押權(quán)影響的

第一，如以上，尚未質(zhì)權(quán)人允許，質(zhì)押物并不是不能轉(zhuǎn)讓，只不過是不可以產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，更何況購房人能通過代為清償債務(wù)化解產(chǎn)權(quán)過戶阻攔。

第二，對貴公司來說，質(zhì)押權(quán)依規(guī)開設(shè)并辦理抵押登記，具有法律的規(guī)定優(yōu)先受償權(quán)，該質(zhì)押權(quán)不能因《房屋買賣合同》的簽署和執(zhí)行受影響，不然質(zhì)權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)就毫無意義。

第三，貴司具有抵押物的關(guān)鍵支配權(quán)為優(yōu)先受償權(quán)而非處罰等其它支配權(quán)，質(zhì)押物擔(dān)保的所有債務(wù)得到償還，是貴公司解除抵押登記的唯一前提條件。

比如，在我國臺灣省民法典要求，房產(chǎn)每個人設(shè)置質(zhì)押權(quán)后，得將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與別人。但是其質(zhì)押權(quán)不容易會因此受到影響。

依據(jù)上述剖析，貴司做為質(zhì)權(quán)人，相互配合解除抵押登記的唯一基礎(chǔ)是質(zhì)押物擔(dān)保的債務(wù)已獲得所有償還，貴司的連帶擔(dān)保責(zé)任停止。貴司可分別挑選以下計劃方案：

方案一：根據(jù)協(xié)商和解或是執(zhí)行判決促進(jìn)購房人代貸款公司償還全部債務(wù)（金融機(jī)構(gòu)貸款本金或是貴司償還貸款本金、合同違約金等）后，貴公司消除房子預(yù)告登記。其為優(yōu)先選擇計劃方案，可讓貴司免受訴累，節(jié)約受償時長。

方案二：若購房人不愿或是抵押權(quán)人阻礙造成購房人不可以代貸款公司償還全部債務(wù)（金融機(jī)構(gòu)貸款本金或是貴司償還貸款本金、合同違約金等），貴公司向銀行貸款償還后，可依法申請辦理拍賣、賣掉質(zhì)押物優(yōu)先受償。

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