問：我公司為一家投資擔保公司，擔保的貸款公司還有一筆借款于2022年6月期滿，抵押權人向我司給予一套房地產做為質押擔保，并已辦理抵押登記。（詳細信息進一步了解抵押上海房屋貸款辦理手續可查看更多）2022年，抵押權人欲將該房產以900萬人民幣價錢售賣，與購房人簽署《房屋買賣合同》，后因全國房價上漲，賣方違約。購房人提起訴訟后，一審法院裁定規定賣家繼續履行該合同書，抵押權人不服氣一審判決提出上訴，現階段此案在二審環節中。因該上海房產抵押從我司戶下，不具備強制過戶的前提條件。購房人已申請將這個房產查封，現購房人允許將貸款公司未償還的剩下借款轉到我公司做為擔保金，希望我司能夠消除上海房產抵押。房子買賣合同糾紛將在6月1日開庭審理，購房人希望我司盡早相互配合解除抵押登記。該貸款公司尚欠貸款235萬人民幣，金融機構已扣減我公司在機構的擔保金，我公司將要獲得償還證實。請問一下抵押期間，抵押權人與購房人簽署的《房屋買賣合同》是否有效，此案的起訴對于我司的質押權有什么危害？感謝！

一、《房屋買賣合同》的效力難題

《物權法》（已失效）第191條的規定：“抵押期間，抵押權人經質權人允許出讓抵押財產的，應該將出讓所獲得的合同款向質權人提早償還債務或是提存。轉讓的合同款超出債權數額的那一部分歸抵押權人全部，不夠部分由借款人償還。

抵押期間，抵押權人沒經質權人允許，不可出讓抵押財產，但買受人委托償還債務解決質押權的除外。”

在《民法典》起效以前，針對抵押期間，抵押權人沒經質權人允許簽署的《房屋買賣合同》是否有效，在實踐中存在一定的矛盾：

一種觀點認為，質押權限制所有權支配權能，以抵押物的交易市場使用價值擔保債權的完成。質押權已創立，尚未質權人允許，開展處罰，因使用權支配權能已然受到限制，其處罰歸屬于無權處理，根據無權處理標準解決。抵押期間沒經質權人允許私自出讓抵押物的合同書，并不是當然無效合同，能夠視作“效力待定”合同。

另一種觀點認為，出讓抵押財產的行為完成，要進行2個個人行為，一個是簽署出讓抵押財產買賣協議的債權行為，另一個是抵押財產使用權變化的物權行為。而出讓抵押財產的債權行為并不是需要經過質權人的允許，由于抵押權人與購房人簽署出讓抵押財產協議的個人行為，只是一個債權行為，并不能導致抵押財產物權變動得到的結果，抵押權人沒經質權人允許，與別人簽署抵押財產轉讓協議個人行為并不能造成質押權的解決，質權人仍能夠行使抵押權。抵押權人仍然是抵押物的所有權人，有權利將質押物自由轉讓給其他人。

《民法典》頒布以后，以上矛盾應當是不存在了。由于《民法典》第四百零六條規定，抵押期間，抵押權人能夠出讓抵押財產。被告方另有約定的，根據其承諾。抵押財產轉讓的，質押權影響不大。抵押權人出讓抵押財產的，理應及時聯系質權人。質權人能證明抵押財產出讓很有可能危害質押權的，能夠要求抵押權人將出讓所獲得的合同款向質權人提早償還債務或是提存。轉讓的合同款超出債權數額的那一部分歸抵押權人全部，不夠部分由借款人償還。

二、有關買受人委托償還債務

依據上述《物權法》（已失效）第191條第2款，買受人能夠委托償還債務，買受人能夠委托償還債務后，因為主債權消滅，質押權可能就與此同時解決。故雖在抵押期間，抵押權人沒經質權人允許，還可以出讓抵押財產。以上剖析，此處出讓抵押財產，專指申請辦理房產過戶登記。

除此之外，依據《合同法》（已失效）第84條的規定，借款人將合同書的責任義務所有或者部分遷移給第三人的，應該經債務人答應。依照學理科見解，債權債務，依照擔負后原借款人是不是免除責任為基準，可分為免除責任的債權債務和并存的債務承擔。免除責任的債權債務，就是指借款人經債務人答應，把它負債全部或部分轉移給第三人壓力。并存的債權債務。就是指借款人擺脫債的關聯，第三人添加債務的關聯，與借款人承擔負債。在并存的債權債務中，因為原借款人并沒有擺脫債的關聯，對債權人的權益不會產生危害，因此正常情況下不必債權人的允許，只需借款人或第三人通告債務人就可以產生法律效力。就此案來講，假如購房人替代借款人向保險公司償還借款，假如金融機構不明購房人與抵押權人間的訴訟糾紛，金融機構一般可以允許。在這里情況下，主債務清償結束，貴司連帶擔保責任消除，貴司能夠解除抵押登記。

三、有關起訴判決結果對貴司質押權影響的

第一，如以上，尚未質權人允許，質押物并不是不能轉讓，只不過是不可以產生物權變動的效力，更何況購房人能通過代為清償債務化解產權過戶阻攔。

第二，對貴公司來說，質押權依規開設并辦理抵押登記，具有法律的規定優先受償權，該質押權不能因《房屋買賣合同》的簽署和執行受影響，不然質權人的優先受償權就毫無意義。

第三，貴司具有抵押物的關鍵支配權為優先受償權而非處罰等其它支配權，質押物擔保的所有債務得到償還，是貴公司解除抵押登記的唯一前提條件。

比如，在我國臺灣省民法典要求，房產每個人設置質押權后，得將不動產轉讓與別人。但是其質押權不容易會因此受到影響。

依據上述剖析，貴司做為質權人，相互配合解除抵押登記的唯一基礎是質押物擔保的債務已獲得所有償還，貴司的連帶擔保責任停止。貴司可分別挑選以下計劃方案：

方案一：根據協商和解或是執行判決促進購房人代貸款公司償還全部債務（金融機構貸款本金或是貴司償還貸款本金、合同違約金等）后，貴公司消除房子預告登記。其為優先選擇計劃方案，可讓貴司免受訴累，節約受償時長。

方案二：若購房人不愿或是抵押權人阻礙造成購房人不可以代貸款公司償還全部債務（金融機構貸款本金或是貴司償還貸款本金、合同違約金等），貴公司向銀行貸款償還后，可依法申請辦理拍賣、賣掉質押物優先受償。

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