近兩年，無論是個(gè)人投資買房還是中小企業(yè)融資，通過中介機(jī)構(gòu)委托抵押借款是一種較為常見的融資手段。但 通過民間擔(dān)保、P2P、小額貸等機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款的過程中，往往潛藏著種種陷阱，稍有不慎，就可能面臨失去抵押物（房產(chǎn)）的風(fēng)險(xiǎn) 。

通過分析大量抵押貸被騙案例不難發(fā)現(xiàn)，受害者普遍法律意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)抵押貸款過程中的風(fēng)險(xiǎn)難以察覺；而且粗心大意， 很多借款人在簽訂借款合同時(shí)甚至都不看合同內(nèi)容 ，由于過程中“合法、合規(guī)”， 借款人一旦被騙，很難通過司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益 。

下面通過發(fā)生在高某身上真實(shí)的案例來逐條解析抵押貸中存在的陷阱和套路。2023年11月，高某以房產(chǎn)作為抵押物，向深圳某擔(dān)保公司委托貸款300萬元，半年后，在其不知情的情況下，房產(chǎn)被過戶至第三人名下，至今未拿回。

高某是深圳人，在內(nèi)蒙古經(jīng)營著一家多元化發(fā)展的中小型企業(yè)，由于發(fā)展中遭遇資金緊張，計(jì)劃從擔(dān)保公司進(jìn)行委托借款，當(dāng)時(shí)他的一位合作伙伴為他推薦了深圳一家知名擔(dān)保公司，對(duì)方先后數(shù)次打電話表示借款不成問題。

當(dāng)時(shí)高某提出借款300萬元，借款期限為1年，擔(dān)保公司工作人員表示沒問題，由于當(dāng)時(shí)用錢較急，他與父親一起回到深圳辦理借款手續(xù)。需要說明的是，擔(dān)保公司并不直接借款，而是充當(dāng)“中介”為借款人與出借人牽線搭橋。

01

套路一：合同中的惡魔

委托合同和貸款合同條款不一致，為借款人違約埋下陷阱

委托借款過程分三步，第一步，高某回到深圳后，先和擔(dān)保公司簽訂《委托合同》，即高某委托擔(dān)保公司向第三方借款；第二步，高磊與出借人簽訂正式《借款合同》；第三步，擔(dān)保公司和高某簽訂《成交確認(rèn)書》。委托貸款完成。

按照借款合同規(guī)定，借款期限是2023年11月9日到12月8日，月息是2%；而成交確認(rèn)書約定，借款時(shí)間是2023年11月10日到2023年4月9日，月息是1.5%，借款期限和月息均不一致。

當(dāng)時(shí)擔(dān)保公司給高某的解釋是，借款合同中1個(gè)月和5個(gè)月期限只是出借人要求和合同格式，并口頭承諾，一個(gè)月到期后，只要高某繼續(xù)按月償還月息，借款期限自動(dòng)延續(xù)，直到出借人提出終止借款合同。

由于高某當(dāng)時(shí)著急用錢，并沒有在意這些。但從法律角度來說，2023年12月9日起，高某已經(jīng)處于違約狀態(tài)，只要出借人愿意，隨時(shí)可以對(duì)高某提出違約賠償；即便按照5個(gè)月期限，2023年4月10日，高某也處于違約狀態(tài)。

事后回想不難發(fā)現(xiàn)，讓借款人處于法律意義上違約是整個(gè)套路中第一步，也就是說，想要合法的處置抵押物，就必須設(shè)法讓高某違約，同樣想要不受干涉處置抵押物，就要讓高某對(duì)自己的違約情況處于不知情狀態(tài)。

所以 在簽訂相關(guān)合同時(shí)，一定要按照當(dāng)初約定進(jìn)行，寸土必爭(zhēng)，因?yàn)殡p方一旦走上法庭，合同是唯一憑證 。

02

套路二：陰陽委托書

讓借款人在不知情的情況下簽下委托出售抵押物的委托書

借款合同成立后，由于出借人擔(dān)心借款人出現(xiàn)惡意違約等情形，通常會(huì)由出借人為借款人指定一名代理人，借款人以《委托書》的形式授權(quán)代理人對(duì)借款履約過程中相關(guān)事宜進(jìn)行處理，包括委托處理抵押物。

當(dāng)時(shí)高某的出借人是兩名自然人，每名自然人都有一名委托代理人。借款協(xié)議成立后，高某也拿到了300萬借款。2023年2月份，擔(dān)保公司通知高某，其中一名代理人要出國，出借人提出要將委托書簽至同一名代理人名下。

原來的兩名委托代理人變成一名，所以需要變更委托書，高某并沒有意識(shí)到其中風(fēng)險(xiǎn)。在沒有細(xì)看的情況下，便在委托書上簽上了名字，并在公證處進(jìn)行公證，高某并沒有發(fā)覺，其已簽下兩份委托書。

事發(fā)后查檔發(fā)現(xiàn)，他所簽訂的兩份委托書并不一致。其中一份是正常委托書，包括代理高某辦理還款、房產(chǎn)抵押、解押等方面授權(quán)；而另一份委托書則包括了房產(chǎn)出售、過戶等多方面授權(quán)。

正是這一份委托書，導(dǎo)致高某在不知情的情況下房產(chǎn)被代理人解押并出售給第三人，并經(jīng)過多次過戶，形成事實(shí)上復(fù)雜交易，由于整個(gè)環(huán)節(jié)中各種手續(xù)均符合法律依據(jù)，高某通過司法途徑拿回房產(chǎn)的可能性極小。

所以， 借款人在簽字時(shí)候一定要慎重下筆，對(duì)自己簽下的每一份文件都要認(rèn)真閱讀，并對(duì)其中不合理的條款及時(shí)提出疑問，一旦簽下并經(jīng)過公證，也就意味著借款人同意文件中的內(nèi)容 。

03

套路三：隔離借貸雙方

出借人和借款人之間 信息不對(duì)稱，抵押物被 暗中出售

按照正常流程，在履行借款協(xié)議過程中，月息應(yīng)該由借款人高某（或代理人）直接支付給出借人（或代理人），但實(shí)際上，月息先由高某支付給擔(dān)保公司員工個(gè)人，再由擔(dān)保公司員工制支付給出借人。

這就形成借款人和出借人長(zhǎng)期處于隔離狀態(tài)，按照正常情況，即便高某形成違約，出借人會(huì)進(jìn)行催款，在催款無效情況下，可以通過出售抵押物進(jìn)行償還，而這個(gè)時(shí)候，高某起碼對(duì)出售抵押物是知情的。

但由于雙方并沒有通過償還月息發(fā)生直接關(guān)系，其中有代理人、擔(dān)保公司作為中介人和紐帶，而且高某早已經(jīng)處于事實(shí)上違約，為出借人不將違約及時(shí)通知高某提供了依據(jù)，而這又進(jìn)一步方便了代理人暗中處置抵押物。

實(shí)際上，2023年4月10日后，代理人即根據(jù)委托書授權(quán)，償還300萬元借款及剩余利息，并辦理抵押物解押手續(xù)，并于5月份將房產(chǎn)出售給第三人，直到6月底高某還款時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已經(jīng)被出售。

這個(gè)過程也并非沒有毛病，高某在深圳市房管局查檔時(shí)發(fā)現(xiàn)，有人在過戶協(xié)議上偽造自己的簽名。一位律師指出，即便代理人可以根據(jù)委托書進(jìn)行私自出售房產(chǎn)，但在過戶的時(shí)候，必須要有房主拍照、簽字，“偽造簽名？房管局怎么通過過戶的？”

回過頭再來看，在高某失去房產(chǎn)的過程中，參與方有擔(dān)保公司、出借人、代理人、公證處、房管局和借款人，這6個(gè)參與者中，在各個(gè)環(huán)節(jié)中均扮演著不可替代的作用，而借款人又是關(guān)鍵性參與者。

但如果這原本就是一個(gè)旨在套取抵押房產(chǎn)的陷阱，高某就不過是這一生意中的一個(gè)獵物而已。 律師提醒，借款人如果不懂法，在辦理借款一定聘請(qǐng)律師全程跟蹤，與失去房產(chǎn)相比，律師費(fèi)代價(jià)顯然更小 。 （90度地產(chǎn)）

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