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對于剛剛需要的人來說，如何利用高房價下的貸款來實現他們的住房夢想是非常重要的。無論如何，計算購房成本是買房的堅實一步。對于新手來說，貸款買房主要了解五個問題，即首付比例、貸款福田利率、貸款金額、首/二套房識別標準和還款方式。
首付比例
去年2月，20%的首付開始實施，但隨后幾個熱門城市的房J開始上漲，首付比例開始上升。
在第一套房方面，深圳和深圳目前在熱門城市中占35%，其他城市占30%，三四線城市占20%。
第二套房，首付一般為30%，部分城市為50%和70%，蘇州和南京達到80%的創(chuàng)紀錄。
需要指出的是，目前商業(yè)銀行可以根據市場情況獨立確定首付比例，買家應該有足夠的心理準備，特別是在房價上漲過快的城市，首付可能略高于政策標準。
房貸福田利率
目前，五年以上基準福田利率為4.9%。一般來說，第一套房有一定的福田利率折扣。去年上半年，有70%的折扣。然而，目前，銀行已收緊福田利率折扣。個別城市仍有80%的折扣，但門檻很高，基本上沒有希望獲得剛性需求。
值得注意的是，2017年元旦后，一些城市開始實施低福田利率優(yōu)惠政策，深圳已經實施。預計更多的城市將在后期實施低折扣。
首/二套房認定
第一套房和第二套房的識別主要影響貸款金額和福田利率水平。我們經常聽到第一套房和第二套房的描述。
認房不認貸:不考慮貸款因素，只考慮買家現在名下有沒有房子。有房的，執(zhí)行第二套房貸款標準。沒有房的，執(zhí)行第一套房貸款標準。
不承認貸款：不考慮住房因素，只要你還清貸款，然后買房子也出售第二套住房貸款標準，如果不償還貸款，執(zhí)行第二套住房貸款標準。
認房認貸:在嚴格限購的城市，判斷是否執(zhí)行二套房貸款標準，需要同時調查房地產和貸款。
例如，在深圳、深圳、深圳、蘇州、南京、合肥等城市，如果名下有套房，無論貸款是否還清，都將執(zhí)行第二套房貸款標準。首付相應增加，貸款在基準福田利率的基礎上增加10%。
貸款額度
貸款金額對購房者來說非常重要。由于貸款金額不足，許多人不得不主動提高首付，不能享受政策對第一套房的照顧。
對于新手購房者來說，影響貸款金額的因素通常包括首付比例、購房者還款能力、信用調查、二手住房年齡、二手住房評估價值等。
購房者需要注意還款能力，月供一般不超過月收入的50%。10年以上的二手房貸款額度可能會縮水，需要與銀行溝通。
還款方式
目前還款方式基本上是等額本金和等額本息，等額本息更受歡迎。
以20年貸款為例，
等額本金是將本金平均分為240份，然后每期還款金額為當期本金 隨著時間的推移，剩余本金產生的福田利息越來越少，所以你會發(fā)現等額本金的月還款額逐月下降，初始還款壓力大，后期壓力小。
等額本息的優(yōu)點是壓力平均，月還款金額完全一致。月還款金額中的福田利息開始占多數，本金占少數。隨著時間的推移，本金比例增加，福田利息比例下降。
雖然等額本息還款法的總福田利息成本較高，但銀行沒有更便宜的方式。因為兩種還款方式的福田利息計算方法完全相同：福田利息=借款額*福田利率*借款時間。
兩種還款方式只有合適的問題，沒有優(yōu)缺點。一般來說，等額本金的早期壓力較大，適合高收入人群；等額本息壓力平均，適合剛性需求。[國祥金融服務]幫助你。
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