至于融資模式的變化，高力國(guó)際中國(guó)資本市場(chǎng)、投資服務(wù)總監(jiān)和執(zhí)行董事王貝認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿化始于2016年，而房地產(chǎn)企業(yè)的非銀行融資則出現(xiàn)在去年的信托模式中，其中大部分是開發(fā)商的土地融資方式。 最近出現(xiàn)的股權(quán)融資也是房地產(chǎn)企業(yè)杠桿的一部分。股權(quán)融資多元化，如股權(quán)轉(zhuǎn)債是股權(quán)融資，不計(jì)入負(fù)債比例。

從融資渠道來看，根據(jù)同策研究院的監(jiān)測(cè)，11月40家典型房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資金額占融資總額的37.21%；股權(quán)融資占融資總額的62.79%，比10月份增加了60多個(gè)百分點(diǎn)。

同策研究院表示，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)融資一直以債務(wù)融資為主。雖然有信托、私募等形式，但往往成為渠道，明股實(shí)債現(xiàn)象非常普遍。如今，股權(quán)融資的普及或多或少反映了房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的無奈。隨著融資渠道的收緊，這種融資方式在未來將進(jìn)一步蔓延。然而，股權(quán)和債權(quán)本身并不是一種沖突的融資方式。發(fā)展到成熟階段的運(yùn)營(yíng)將利用它來平衡財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)資本結(jié)構(gòu)。

據(jù)分析，恒大房地產(chǎn)第三輪投資者在11月增資600億元 大亮點(diǎn)。因此，恒大的凈負(fù)債率將大幅下降，股東結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，資本成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用將繼續(xù)下降，與股權(quán)運(yùn)營(yíng)的深入合作也將帶來更多的機(jī)會(huì)。這種形式的股權(quán)融資不僅是解決財(cái)務(wù)問題的盲目合作伙伴，也是尋求經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略合作關(guān)系規(guī)模擴(kuò)張的積極信號(hào)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)9日指出，過去許多公司債券發(fā)行空間較大，2023年各種財(cái)務(wù)壓力的風(fēng)險(xiǎn)將增加。一方面，金融去杠桿化將收緊融資。另一方面，從2015年到2016年發(fā)行的許多三年期債券開始兌現(xiàn)本息。因此，我們應(yīng)該警惕類似的債務(wù)壓力。當(dāng)然，對(duì)于一些擅長(zhǎng)收購(gòu)的企業(yè)來說，關(guān)注一些債務(wù)壓力大的企業(yè)并收購(gòu)項(xiàng)目也是一種控制成本的項(xiàng)目并購(gòu)方式。

國(guó)海證券認(rèn)為，債券再融資的壓力 大的是2023年。2015年和2016年上市房地產(chǎn)企業(yè) 通過增發(fā)資金1626億元和1338億元，創(chuàng)下新高。自2016年10月以來，截至2017年11月初，新一輪限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控政策開放后，2017年房地產(chǎn)企業(yè)通過股票增發(fā)融入資金僅158億元，遠(yuǎn)非2015年和2016年。

張宏偉表示，國(guó)內(nèi)融資渠道仍相對(duì)收緊，特別是發(fā)行公司債券融資，雖然發(fā)行公司債券總額連續(xù)三個(gè)月逐月增加，但融資總額83.61億元僅15億元，年批準(zhǔn)，本月發(fā)行；創(chuàng)新融資方式仍是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式之一，典型的是與金融機(jī)構(gòu)合作尋求貸款支持。海外融資和股權(quán)融資已成為房地產(chǎn)企業(yè)緩解財(cái)務(wù)壓力的重要渠道。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2017年資金總體收緊趨勢(shì)，但絕對(duì)不大，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資表現(xiàn)良好。然而，到2023年，將形成差異化的融資環(huán)境，特別是租賃業(yè)務(wù)相似的房地產(chǎn)企業(yè)，在融資方面有更好的機(jī)會(huì)，對(duì)于其他房地產(chǎn)企業(yè)，特別是支付壓力，融資實(shí)際上主要是收緊，如債券利息，要策略。