“轉(zhuǎn)貸后貸款利息低至3.25%，5到10年先息后本貸款，必須低息貸款資金盡早申請(qǐng)辦理咯！”最近，許多貸款中介公司朋友圈拼命宣傳策劃“轉(zhuǎn)貸央行降息”服務(wù)項(xiàng)目，促使一部分在房貸利息高些“執(zhí)勤”的購房者們無法言喻。

3月1日，廣州市中級(jí)人民法院公眾號(hào)發(fā)布了一則“轉(zhuǎn)貸”經(jīng)典案例。實(shí)例表明，貸款人肖某違背合同規(guī)定，私自改變借款用途，將經(jīng)營(yíng)貸款用以償還住房貸款，結(jié)論被告上法庭。最后，法院判決書，貸款人肖某向某行償還借款本金180萬及逾期利息；在肖某不履行義務(wù)時(shí)，某行對(duì)肖某所提供的抵押房地產(chǎn)折扣率或競(jìng)拍、賣掉所獲得的合同款具有優(yōu)先受償權(quán)；某企業(yè)（擔(dān)保人）對(duì)肖某的全部債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

所說“轉(zhuǎn)貸央行降息”，實(shí)際上是一些貸款中介公司正確引導(dǎo)購房者將自身房產(chǎn)按揭貸款轉(zhuǎn)換成年利率較低的個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，為此減少房貸利息。在這過程中，購房者需要使用中介公司過橋貸款還清住房貸款，再從一個(gè)新的銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸償還過橋貸款，同時(shí)也要向中介公司付款一筆服務(wù)費(fèi)用。

南都·灣財(cái)社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然貸款中介公司們宣稱轉(zhuǎn)貸并沒有風(fēng)險(xiǎn)，但這背后牽涉到繁雜流程和幾筆花費(fèi)，其實(shí)隱藏著資產(chǎn)、個(gè)人資料及其法律法規(guī)方面等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

“轉(zhuǎn)貸央行降息”奔涌，管控與金融機(jī)構(gòu)也會(huì)跟著下手。針對(duì)一些貸款人違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸款提前還貸的現(xiàn)象，在今年的2月，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)應(yīng)持續(xù)做好貸前調(diào)查信貸管理，提升風(fēng)險(xiǎn)警告；監(jiān)督機(jī)構(gòu)將加大查驗(yàn)打擊力度，立即依法查處違反規(guī)定中介公司并公布經(jīng)典案例。

住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸怎么操作

中介公司稱100萬余元“轉(zhuǎn)貸”可省貸款利息26萬余元

“近期有中介公司打了電話能夠住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，轉(zhuǎn)貸后年利率3.9%，能夠貸20年，之后還可以轉(zhuǎn)公積金，我是真的愣住，有些人猜到了哪些招數(shù)嗎？”前不久，一位來自湖北省的購房者在社交平臺(tái)表明，她并不明確中介公司宣稱的轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)流程是否靠譜，但依然有一些一見鐘情。

伴隨著存量貸款與新增加住房貸款之間的價(jià)差擴(kuò)張，上述情況購房者的念頭并不是個(gè)案。在記者走訪的過程當(dāng)中，就會(huì)有一部分購房者直言，自己以前在房貸利息上位時(shí)買房，看著房貸利息減少，資產(chǎn)也乏力提前還房貸，就要根據(jù)轉(zhuǎn)貸的形式“挺而走險(xiǎn)”。

南都·灣財(cái)社新聞?dòng)浾咭再彿空叩纳矸葙Y詢了一名貸款中介公司，另一方發(fā)來一個(gè)算錢的報(bào)表：倘若貸款額度為100萬、貸款期限為20年，假若選用等額本息還款的貸款還款方式，住房貸款、抵押貨款利率分別是5.65%、3.65%，借款更換后，消費(fèi)者能節(jié)省約26萬余元。

那樣，住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸到底是如何進(jìn)行辦理？另一位貸款中介公司銷售員向媒體闡述了轉(zhuǎn)貸的相關(guān)流程。他指出，大概步驟是通過購房者提前還貸，中介服務(wù)墊付資金協(xié)助購房者還清貸款金融機(jī)構(gòu)剩下的住房貸款，同時(shí)還要購房者商標(biāo)注冊(cè)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸所需要的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，再將房地產(chǎn)再次抵押給的銀行放貸。

而對(duì)于大部分購房者有關(guān)轉(zhuǎn)貸后面存不存在風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，這名銷售員表明，“只需每月準(zhǔn)時(shí)還款得話，不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。”

“轉(zhuǎn)貸”隱藏多種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)階段

100萬借款扣除4.5萬余元服務(wù)費(fèi)用

到底能否如貸款中介公司說的那樣，轉(zhuǎn)貸不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？多名專業(yè)人士告知南都·灣財(cái)社新聞?dòng)浾撸⒉皇沁@樣，這背后其實(shí)隱藏多種風(fēng)險(xiǎn)，在其中的高額“轉(zhuǎn)貸”服務(wù)費(fèi)用便是第一重風(fēng)險(xiǎn)。

總體來看，大部分戶下并沒有企業(yè)的購房者想申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，早期必須壓力下手皮包公司、墊資贖樓、借款申請(qǐng)服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)等費(fèi)用，中后期則要承擔(dān)每一年固定維護(hù)費(fèi)，以維持皮包公司的做賬和繳稅業(yè)務(wù)流程，進(jìn)而解決銀行貸后管理核查。

一名貸款中介公司銷售員給南都·灣財(cái)社新聞?dòng)浾咚懔艘还P賬：如果有需要下手皮包公司，注冊(cè)一家公司花費(fèi)大概在4000元到4500元范圍之內(nèi)，主要包括公司注冊(cè)地址費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)、武漢代理記賬等費(fèi)用。除此之外，申請(qǐng)者每一年還要付款2000塊的維護(hù)費(fèi)。

實(shí)現(xiàn)了上述情況的操作流程后，申請(qǐng)者還要向中介服務(wù)交納“過河”等服務(wù)費(fèi)用。“如果按100萬貸款額度進(jìn)行計(jì)算得話，還要扣除墊資贖樓、借款申請(qǐng)等申請(qǐng)辦理花費(fèi)，整個(gè)過程大概45000元。”上述情況銷售員表明。

值得一提的是，南都·灣財(cái)社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一部分貸款中介公司在初期宣傳策劃時(shí)宣稱免收或少付“過河”等服務(wù)費(fèi)用，但銀行審批并發(fā)放貸款額后，規(guī)定申請(qǐng)者再交納一筆擔(dān)保費(fèi)用。

除開多階段花費(fèi)扣除外，住房貸款轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸一樣存在毀約風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人隱私泄露風(fēng)險(xiǎn)及其法律法規(guī)方面風(fēng)險(xiǎn)。廣東省大同市律師事務(wù)所律師馮駿接納南都·灣財(cái)社采訪時(shí)表示，第一還是存在毀約風(fēng)險(xiǎn)，購房者申請(qǐng)辦理經(jīng)營(yíng)貸時(shí)要簽署金融借款合同，服務(wù)承諾資金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)必須，一旦金融機(jī)構(gòu)發(fā)覺購房者毀約，則購房者將面臨“停貸”等毀約不良影響。

馮駿覺得，轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)流程仍然存在個(gè)人隱私泄露風(fēng)險(xiǎn)。一部分貸款中介機(jī)構(gòu)都會(huì)要求購房者給予身份證信息、銀行信息乃至相關(guān)證明正本，在這樣的情況下，很容易造成購房者的數(shù)據(jù)泄露，且法律維權(quán)難度比較大。

管控傳出警告

金融企業(yè)違反規(guī)定業(yè)務(wù)流程頻收罰款單

南都·灣財(cái)社記者注意到，自去年年底來，監(jiān)管部門反復(fù)就違反規(guī)定轉(zhuǎn)貸難題公布“風(fēng)險(xiǎn)提醒”，信用貸款違反規(guī)定注入房市更是成為管控關(guān)鍵。

上年12月20日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)消費(fèi)權(quán)益保護(hù)局公布《有關(guān)當(dāng)心非法貸款中介公司欺騙消費(fèi)者違反規(guī)定轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提醒》，明確提出將住房貸款更換為經(jīng)營(yíng)貸的操作蘊(yùn)藏著毀約違反規(guī)定安全隱患、巨額收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)圈套、危害個(gè)人征信報(bào)告、資金短缺、損害網(wǎng)絡(luò)信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

之后，各地銀監(jiān)局陸續(xù)出文，向購房者傳出風(fēng)險(xiǎn)警告。2月28日，廣西銀保監(jiān)局在交易風(fēng)險(xiǎn)全新提醒中提到，最近，住房“申請(qǐng)辦理提前還房貸”供不應(yīng)求，現(xiàn)在社會(huì)一些非法中介服務(wù)或者個(gè)人借機(jī)假冒金融機(jī)構(gòu)金融企業(yè)相關(guān)工作人員，可以幫助“提前還房貸”“轉(zhuǎn)貸央行降息”之名，誘發(fā)消費(fèi)者權(quán)益用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸款更換住房貸款，乃至違反規(guī)定申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)流程。提醒各位消費(fèi)者權(quán)益，留意“轉(zhuǎn)貸央行降息”很有可能隱藏五大風(fēng)險(xiǎn)，申請(qǐng)辦理住房提前還房貸勿入轉(zhuǎn)貸“圈套”。

廣西銀保監(jiān)局還提示，用戶在自籌資金充裕，且短時(shí)間并沒有投資和比較大采購要求的情況之下，能通過提前還房貸、將住房商業(yè)貸款變?yōu)楣e金房貸等形式減少貸款利息壓力。

在監(jiān)管不斷髙壓下，違反規(guī)定金融機(jī)構(gòu)頻收罰款單。據(jù)南都·灣財(cái)社新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來，已經(jīng)有平安銀行、中行等金融機(jī)構(gòu)因中小企業(yè)貸款資產(chǎn)被侵吞于房地產(chǎn)行業(yè)挨罰；江西新建農(nóng)商銀行、海口農(nóng)商銀行、工商銀行遼寧支行、招行濟(jì)南分行等金融機(jī)構(gòu)因個(gè)人消費(fèi)貸違反規(guī)定注入房地產(chǎn)行業(yè)、公賬經(jīng)營(yíng)貸款注入房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款管理不到位敬業(yè)等因素收罰款單。

金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)貸審批日趨嚴(yán)格

專業(yè)人士：新辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照是核心監(jiān)控對(duì)象

在一些購房者看起來，金融機(jī)構(gòu)“停貸”或許是偶然性，只需“中介公司可靠、原材料齊備”就能完成申請(qǐng)辦理經(jīng)營(yíng)貸。而南都·灣財(cái)社記者走訪大部分銀行發(fā)覺，為避免資產(chǎn)違反規(guī)定注入股票市場(chǎng)、房市，大部分銀行房抵貸業(yè)務(wù)流程審核機(jī)制比較嚴(yán)苛。

以成都為例子，廣州銀行深圳某分行的業(yè)務(wù)經(jīng)理向南都·灣財(cái)社新聞?dòng)浾呓榻B稱，這家銀行房產(chǎn)抵押貸款服務(wù)支持一押、二押，在其中一押條件下的經(jīng)營(yíng)貸年利率在4%-4.5%范圍之內(nèi)，最多時(shí)限10年，貸款最高額度約為房屋價(jià)值的70%。除此之外，這家銀行規(guī)定申請(qǐng)者需持股公司10%或以上，申報(bào)時(shí)還須提供企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、對(duì)公流水、結(jié)婚證明等。假如對(duì)公流水太低、不符這家銀行的判定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，則需要提供本人銀行賬戶流水。

很多銀行則是對(duì)房產(chǎn)情況擁有更為嚴(yán)格審核機(jī)制。招行廣州某分行的業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者表示，這家銀行經(jīng)營(yíng)貸利率最低標(biāo)準(zhǔn)為3.2%，貸款最高額度在1000萬-1500萬之間，且發(fā)放貸款信用額度最大不能超過房屋價(jià)值的70%。除此之外，申請(qǐng)者名下房產(chǎn)需要滿足兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是總額在100萬元之上，二是房地產(chǎn)房齡在30年之內(nèi)。申報(bào)時(shí)還要出示企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、對(duì)公流水、合同和協(xié)議、納稅記錄稅票等。

深圳銀行廣州市一支行相關(guān)工作人員還表示，現(xiàn)階段這家銀行經(jīng)營(yíng)貸年利率最少為4.5%，貸款最高額度在于綜合評(píng)估的房屋價(jià)值，2000萬余元之內(nèi)。在房產(chǎn)準(zhǔn)入條件上，這家銀行必須申請(qǐng)者名下房屋購買到期大半年。在申報(bào)材料層面，申請(qǐng)者還需提供企業(yè)交易流水、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同和協(xié)議及貸款用途證明材料及。“有些客戶并沒有達(dá)到大家行經(jīng)營(yíng)貸的全自動(dòng)審核標(biāo)準(zhǔn)，那金融機(jī)構(gòu)便會(huì)入戶，讓顧客帶來更多有關(guān)的輔材。”上述情況工作人員稱。

一位銀行借款審查員還向記者透露，在經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)者中，新辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、新公司法人變更公司股東均是關(guān)鍵監(jiān)控對(duì)象。“并且經(jīng)營(yíng)貸每季度都需要提供相關(guān)表格做貸后管理核查，企業(yè)每一年銷售額要持續(xù)增長(zhǎng)不然不可以貸款展期，就算申請(qǐng)者能持續(xù)數(shù)年每個(gè)月都會(huì)做合規(guī)管理銀行流水，那成本會(huì)很高。”

采寫：南都·灣財(cái)社記者王文妍王蕾娜

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