“轉貸后貸款利息低至3.25%，5到10年先息后本貸款，必須低息貸款資金盡早申請辦理咯！”最近，許多貸款中介公司朋友圈拼命宣傳策劃“轉貸央行降息”服務項目，促使一部分在房貸利息高些“執勤”的購房者們無法言喻。

3月1日，廣州市中級人民法院公眾號發布了一則“轉貸”經典案例。實例表明，貸款人肖某違背合同規定，私自改變借款用途，將經營貸款用以償還住房貸款，結論被告上法庭。最后，法院判決書，貸款人肖某向某行償還借款本金180萬及逾期利息；在肖某不履行義務時，某行對肖某所提供的抵押房地產折扣率或競拍、賣掉所獲得的合同款具有優先受償權；某企業（擔保人）對肖某的全部債務承擔責任。

所說“轉貸央行降息”，實際上是一些貸款中介公司正確引導購房者將自身房產按揭貸款轉換成年利率較低的個人房產抵押經營貸款，為此減少房貸利息。在這過程中，購房者需要使用中介公司過橋貸款還清住房貸款，再從一個新的銀行申請經營貸償還過橋貸款，同時也要向中介公司付款一筆服務費用。

南都·灣財社記者調查發現，雖然貸款中介公司們宣稱轉貸并沒有風險，但這背后牽涉到繁雜流程和幾筆花費，其實隱藏著資產、個人資料及其法律法規方面等諸多風險。

“轉貸央行降息”奔涌，管控與金融機構也會跟著下手。針對一些貸款人違規經營貸、消費貸款提前還貸的現象，在今年的2月，中國人民銀行、銀監會強調，銀行業應持續做好貸前調查信貸管理，提升風險警告；監督機構將加大查驗打擊力度，立即依法查處違反規定中介公司并公布經典案例。

住房貸款轉經營貸怎么操作

中介公司稱100萬余元“轉貸”可省貸款利息26萬余元

“近期有中介公司打了電話能夠住房貸款轉經營貸，轉貸后年利率3.9%，能夠貸20年，之后還可以轉公積金，我是真的愣住，有些人猜到了哪些招數嗎？”前不久，一位來自湖北省的購房者在社交平臺表明，她并不明確中介公司宣稱的轉貸業務流程是否靠譜，但依然有一些一見鐘情。

伴隨著存量貸款與新增加住房貸款之間的價差擴張，上述情況購房者的念頭并不是個案。在記者走訪的過程當中，就會有一部分購房者直言，自己以前在房貸利息上位時買房，看著房貸利息減少，資產也乏力提前還房貸，就要根據轉貸的形式“挺而走險”。

南都·灣財社新聞記者以購房者的身份資詢了一名貸款中介公司，另一方發來一個算錢的報表：倘若貸款額度為100萬、貸款期限為20年，假若選用等額本息還款的貸款還款方式，住房貸款、抵押貨款利率分別是5.65%、3.65%，借款更換后，消費者能節省約26萬余元。

那樣，住房貸款轉經營貸到底是如何進行辦理？另一位貸款中介公司銷售員向媒體闡述了轉貸的相關流程。他指出，大概步驟是通過購房者提前還貸，中介服務墊付資金協助購房者還清貸款金融機構剩下的住房貸款，同時還要購房者商標注冊申請經營貸所需要的企業營業執照，再將房地產再次抵押給的銀行放貸。

而對于大部分購房者有關轉貸后面存不存在風險的顧慮，這名銷售員表明，“只需每月準時還款得話，不會出現風險。”

“轉貸”隱藏多種收費標準階段

100萬借款扣除4.5萬余元服務費用

到底能否如貸款中介公司說的那樣，轉貸不會有風險？多名專業人士告知南都·灣財社新聞記者，并不是這樣，這背后其實隱藏多種風險，在其中的高額“轉貸”服務費用便是第一重風險。

總體來看，大部分戶下并沒有企業的購房者想申請經營貸，早期必須壓力下手皮包公司、墊資贖樓、借款申請服務項目費等費用，中后期則要承擔每一年固定維護費，以維持皮包公司的做賬和繳稅業務流程，進而解決銀行貸后管理核查。

一名貸款中介公司銷售員給南都·灣財社新聞記者算了一筆賬：如果有需要下手皮包公司，注冊一家公司花費大概在4000元到4500元范圍之內，主要包括公司注冊地址費、場地租賃費、武漢代理記賬等費用。除此之外，申請者每一年還要付款2000塊的維護費。

實現了上述情況的操作流程后，申請者還要向中介服務交納“過河”等服務費用。“如果按100萬貸款額度進行計算得話，還要扣除墊資贖樓、借款申請等申請辦理花費，整個過程大概45000元。”上述情況銷售員表明。

值得一提的是，南都·灣財社記者調查發現，一部分貸款中介公司在初期宣傳策劃時宣稱免收或少付“過河”等服務費用，但銀行審批并發放貸款額后，規定申請者再交納一筆擔保費用。

除開多階段花費扣除外，住房貸款轉經營貸一樣存在毀約風險、個人隱私泄露風險及其法律法規方面風險。廣東省大同市律師事務所律師馮駿接納南都·灣財社采訪時表示，第一還是存在毀約風險，購房者申請辦理經營貸時要簽署金融借款合同，服務承諾資金進行運營必須，一旦金融機構發覺購房者毀約，則購房者將面臨“停貸”等毀約不良影響。

馮駿覺得，轉貸業務流程仍然存在個人隱私泄露風險。一部分貸款中介機構都會要求購房者給予身份證信息、銀行信息乃至相關證明正本，在這樣的情況下，很容易造成購房者的數據泄露，且法律維權難度比較大。

管控傳出警告

金融企業違反規定業務流程頻收罰款單

南都·灣財社記者注意到，自去年年底來，監管部門反復就違反規定轉貸難題公布“風險提醒”，信用貸款違反規定注入房市更是成為管控關鍵。

上年12月20日，中國銀監會消費權益保護局公布《有關當心非法貸款中介公司欺騙消費者違反規定轉貸的風險提醒》，明確提出將住房貸款更換為經營貸的操作蘊藏著毀約違反規定安全隱患、巨額收費標準圈套、危害個人征信報告、資金短缺、損害網絡信息安全等風險。

之后，各地銀監局陸續出文，向購房者傳出風險警告。2月28日，廣西銀保監局在交易風險全新提醒中提到，最近，住房“申請辦理提前還房貸”供不應求，現在社會一些非法中介服務或者個人借機假冒金融機構金融企業相關工作人員，可以幫助“提前還房貸”“轉貸央行降息”之名，誘發消費者權益用經營貸、消費貸款更換住房貸款，乃至違反規定申請辦理轉貸業務流程。提醒各位消費者權益，留意“轉貸央行降息”很有可能隱藏五大風險，申請辦理住房提前還房貸勿入轉貸“圈套”。

廣西銀保監局還提示，用戶在自籌資金充裕，且短時間并沒有投資和比較大采購要求的情況之下，能通過提前還房貸、將住房商業貸款變為公積金房貸等形式減少貸款利息壓力。

在監管不斷髙壓下，違反規定金融機構頻收罰款單。據南都·灣財社新聞記者統計數據顯示，近年來，已經有平安銀行、中行等金融機構因中小企業貸款資產被侵吞于房地產行業挨罰；江西新建農商銀行、海口農商銀行、工商銀行遼寧支行、招行濟南分行等金融機構因個人消費貸違反規定注入房地產行業、公賬經營貸款注入房地產行業、對于個人經營貸款管理不到位敬業等因素收罰款單。

金融機構經營貸審批日趨嚴格

專業人士：新辦理營業執照是核心監控對象

在一些購房者看起來，金融機構“停貸”或許是偶然性，只需“中介公司可靠、原材料齊備”就能完成申請辦理經營貸。而南都·灣財社記者走訪大部分銀行發覺，為避免資產違反規定注入股票市場、房市，大部分銀行房抵貸業務流程審核機制比較嚴苛。

以成都為例子，廣州銀行深圳某分行的業務經理向南都·灣財社新聞記者介紹稱，這家銀行房產抵押貸款服務支持一押、二押，在其中一押條件下的經營貸年利率在4%-4.5%范圍之內，最多時限10年，貸款最高額度約為房屋價值的70%。除此之外，這家銀行規定申請者需持股公司10%或以上，申報時還須提供企業營業執照、對公流水、結婚證明等。假如對公流水太低、不符這家銀行的判定標準規定，則需要提供本人銀行賬戶流水。

很多銀行則是對房產情況擁有更為嚴格審核機制。招行廣州某分行的業務經理對記者表示，這家銀行經營貸利率最低標準為3.2%，貸款最高額度在1000萬-1500萬之間，且發放貸款信用額度最大不能超過房屋價值的70%。除此之外，申請者名下房產需要滿足兩個標準，一是總額在100萬元之上，二是房地產房齡在30年之內。申報時還要出示企業營業執照、對公流水、合同和協議、納稅記錄稅票等。

深圳銀行廣州市一支行相關工作人員還表示，現階段這家銀行經營貸年利率最少為4.5%，貸款最高額度在于綜合評估的房屋價值，2000萬余元之內。在房產準入條件上，這家銀行必須申請者名下房屋購買到期大半年。在申報材料層面，申請者還需提供企業交易流水、企業營業執照、合同和協議及貸款用途證明材料及。“有些客戶并沒有達到大家行經營貸的全自動審核標準，那金融機構便會入戶，讓顧客帶來更多有關的輔材。”上述情況工作人員稱。

一位銀行借款審查員還向記者透露，在經營貸申請者中，新辦理營業執照、新公司法人變更公司股東均是關鍵監控對象。“并且經營貸每季度都需要提供相關表格做貸后管理核查，企業每一年銷售額要持續增長不然不可以貸款展期，就算申請者能持續數年每個月都會做合規管理銀行流水，那成本會很高。”

采寫：南都·灣財社記者王文妍王蕾娜

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